住宅ローンを滞納した場合｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローン滞納による任意売却のタイミング

• 住宅ローンの返済が苦しい場合
  （住宅ローンの滞納がない）

  返済計画の見直し、条件変更などで解決できる場合が多くあり、任意売却も視野に入れたさまざまな方法を提案することができます。

• 住宅ローンの滞納が1～3ヶ月：金融機関から督促状が届く

  住宅ローンの滞納が1～3ヶ月（金融機関により異なります）続くと、金融機関から督促状や「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届きます。任意の期日までに滞納金の支払いを求められ、支払いができない場合や滞納が続く場合は、金融機関が保証会社から一括返済を受けるための手続きが開始されます。要するに不動産は競売に掛けられますよということです。

  各種通知を無視して、このまま滞納を続けると、いずれ競売に掛けられることになってしまいます。具体的に収入が上がる見込みもないまま、親族からの借金や消費者金融から借金することは危険です。この段階なら、返済計画の見直しでの対処や余裕をもった任意売却を進めることができます。

• 4～6ヶ月目：債務者が金融機関から保証会社に移り
  一括返済が求められる

  督促状の内容を尾行できない場合は、「代位弁済手続き開始」の通知が届きます。これは保証会社が金融機関に、あなた（債務者）にかわり住宅ローンを一括返済としたということ。「期限の利益の喪失」といわれ、分割して住宅ローンを返済することが不可能になり、保証会社が負担した金額を一括返済しなくてはなりません。一括返済できない場合は、不動産は競売に掛けられます。

  今まで住宅ローンを滞納していたことを考えると、一括返済することは難しい状態にあるでしょう。裁判所へ競売の申し立てが行われていない、この段階で任意売却を進めることが大変重要です。

• 7～8ヶ月目：裁判所から競売開始の通知が届く

  保証会社から裁判所へ競売の申し立てが行われ、裁判所から競売開始の通知が届きます。公に競売物件という事実が告知されたことになり、執行官による住まいの現状調査なども行われます。

  残念ながら、競売開始の通知が届いてからの相談が最も多い傾向にあります。最近では競売の申し立てが行われてから、3ヶ月後には入札が開始されるケースが増えてきています。また、競売の申請が一端されると、保証会社によっては、任意売却に応じないケースも少なくありません。

• 9～10ヶ月目：裁判所から入札決定の通知が届く

  入札決定の通知が届き、公に不動産情報が開示されます。ここから概ね1ヶ月後には入札が開始され、落札者が決定することになります。

  入札決定の通知が届いてからでも、理論上は任意売却できますが、期間の関係上かなり厳しいのが実情です。任意売却は落札者が決定する開札日前日まで可能ですが、競売開始の通知が届く前に行動を起こし、精神的な心の余裕と選択肢の幅が広い状態で進めていくことが大変重要になります。