よくあるご質問｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

よくある質問

そもそも任意売却とは何ですか？

住宅ローンが払えない、滞納している等で、いずれ所有不動産が競売になってしまうことが予測されます。そのようなケースにおいて、競売の入札が開始される前に、債権者の同意を取って売却することを言います。

住宅ローンが払えず、銀行から督促状が届きました。
このまま放置しておくとどうなるのでしょうか？

そのままにしておくと、銀行から債権回収部署や回収会社に債権が移管され、競売の申し立てへとステージが進んでいきます。

突然多くの業者から訪問やDM送付があり混乱しています。

競売の開始決定が出ると、裁判所にそのことが告知されます。それを見て、任意売却を取り扱う不動産会社から訪問やDM送付がされているのです。（当社からのものも含まれているかもしれません。ご迷惑おかけし申し訳ございません） 
しかし、それだけお客様が所有されている不動産に価値があるということです。競売にかけてしまうのはあまりにももったいないということで、多くの業者が声をかけてきているのです。

任意売却を考えているのですが、どの業者を選んだらいいのでしょうか？

皆さん初めての経験ですので、タイミングや、何となくのイメージで決めるしかないと思いますが、大事なのは、お客様の立場に立って任意売却を進めることができる業者を選ぶことだと思います。 
それには債権者との交渉力も必要ですし一般ユーザー、投資家への売却力も必要となってきます。
又ウエブサイト上で選ぶ場合は、「任意売却の専門業者であるか」「不動産協会に加盟しているか」「宅建番号の有無」「代表者の経歴」「スタッフの印象」もひとつの目安です。 
それと、ブログや成約事例なども読んで見ると、会社やスタッフの印象が少しわかるかもしれません。

最近ではサイト上のみで、任意売却○○　全国対応、というようなサイトが多数見受けられますが、実体は、いわゆるポータルサイトです。
そこから依頼を受けた業者が対応する。という形になるため、充分な経験知識を持っていなかったり、満足な対応が出来ていない業者も多いと聞きます。
やはり、地域密着の専門会社が安心だといえるでしょう。

任意売却のあと、残された債務はどうなりますか？

任意売却後に債務が残る場合は、所有者の収入状況や生活状況が十分勘案され、債権者に対する返済計画が検討されることになります。 
私どももご相談に乗りますが、一般的には当初借入金から大きく圧縮された金額で決着することが多いとお考えください。

任意売却は必ず成功するのですか？ 債権者は応じてくれるのですか？

債権者、物件、借入状況にもよりますので、100％成功するとは言い切れません。しかし、債権者にとっても競売より高値で売却ができる任意売却はメリットがありますので、だいたいが土俵には乗ってきます。あとは、どのくらいの金額で競売の取り下げに応じてくれるかですが、そのあたりは経験豊富な当社スタッフにお任せください。 
なお、購入時のオーバーローン、収入や勤務先の偽りなど、住宅ローン申込時の内容は競売の取り下げとは全く関係ありませんので、ご安心ください。

弁護士に自己破産手続きをしているのですが…。

基本的には問題ありません。お客様からと当社から弁護士に連絡を入れ、了解をいただいたあとに任意売却を行う流れになります。その際、お客様から業者を指定したいと申し出てください。 
弁護士の提携業者は、手続き自体は問題ないものの、わずかな引越し費用しか残らないというケースが多いと聞きます。また、中には事務員に任せきりで、何もしない弁護士もいますので、注意が必要です。（ネット上での取引で、一度も面談はしないのに高い弁護士費用を払うことになる場合も…） 
自己破産することはいつでもできます。まだ着手金を払っていないのであれば、任意売却をされてから考えられた方がよいかもしれません。（着手金を準備する期間が長引くのも機会損失になるのでご注意を）

アフターサービスはどうなっていますか？

当社では、引越し先の手配から、引越し・ゴミ処分業者の手配、不要になった家具・家電の売却、債権者との残債返済計画の交渉、司法書士・弁護士の紹介等、売却後もお客様の新生活を全面的にサポートします。

任意売却の際、税金や国民年金などの滞納分はどうなるのでしょうか？

税金などの滞納による差し押さえが付いていなければ、そのまま売買が出来ます。しかし、差し押さえが付いている時には、それぞれ役所や管轄部署への対応が必要となります。これらの対応に付いても、通常任意売却の依頼を受けた不動産業者がお客様に代わって行います。

売却後の残債の支払いなどで、妻や子供に迷惑がかからないか心配で
任意売却に踏み切れません。

お金の貸し借りは当事者間の契約のみで成り立っています。つまり債権者側からは、住宅ローンを組んでいる当人や連帯保証人などにしか請求することが出来ません。しかも、当事者以外にその秘密を漏らすことさえ禁止されています。いくら債権者でも『一緒にこの家を使っていたあなたにも責任があるんだから、奥さん払ってよ』とは言えない訳です。その点は心配無用と言えますが、たちの悪い業者が絡むと嫌なことも起こりがちです。そのためにも信頼出来る業者の元で任意売却をお勧めします。

任意売却を依頼すれば、債権者と顔を合わさなくてもすむのでしょうか？

大丈夫です。
任意売却を依頼した後は、不動産の処分が終るまで、依頼を受けた専門家がお客様に代わって債権者と直接やりとりします。すべて終わってから、一度だけ決済時に合わせます。

任意売却中に火災保険の更新通知が来たのですが？

年払いの火災保険であれば、更新して保険料を払っておくことをお勧めします。任意売却といえども、万が一のリスクへの備えは欠かせません。もし火災になって燃えてしまうようなことがあれば、保険金が支払われます。保険会社は、質権設定がしてあれば、質権者へ、質権設定がなければ契約者へ支払われます。 
また、住宅購入時に長期の火災保険に加入している人は、保険料が数十万円あるはずですから、これを一旦解約して年払いの火災保険にすれば、多少の手元資金を残すことが出来ます。

任意売却すると旅行や転居するには裁判所への届け出が必要って本当ですか？

旅行や転居に裁判所への届出や許可が必要なのは、破産の時だけです。任意売却をしたからと言って何の制限も受けません。職務上の資格制限などもないので、どのような仕事に就くことも問題ありません。

任意売却をするときなど、引落口座の残高はゼロにすべきでしょうか？

任意売却をするときには、住宅ローンの引落口座を一旦ゼロにして、資金が動きがないようにして下さい。住宅ローンの返済と電気・ガス・水道・電話料金などの引落口座が同じ口座になっている場合には、住宅ローン以外の引落としを他の銀行の口座に変えれば大丈夫です。

競売になってしまいましたが、まだ任意売却が可能ですか？

十分可能ですが、急がなくてはなりません。競売になると、いずれ開札日が決まります。早くて4ヶ月、遅くとも6ヶ月ごには落札されて出て行かなくてはなりません。 
競売に出てしまった場合の任意売却の可能性を私の主観で記しておきます。

任意売却出来る可能性
①担保不動産競売開始決定通知が届いてすぐ→ 70％
②執行官と不動産鑑定士が内覧の調査に来た→ 50％
③期間入札3ヶ月前→ 40％
④期間入札2ヶ月前→ 30％
⑤期間入札間近→ 10％

実際には、流動性のある不動産なのか、流通性の低い地域なのか、債権者の数や競売に至るまでの経緯などによって可能性は変わってきます。 
しかし、時間がない方でも親子間や身内間等で購入したいという方がいる場合は、販売時間に取られることもありませんので、たとえ1％でも可能性があるのであれば任意売却をしてみる価値があるでしょう。ただし、親子間や身内間等だと債権者の応諾を得られない場合もあります。

所有者が行方不明でも任意売却出来ますか？

この場合は家庭裁判所で、不在者財産管理選任の申立てを行います。これは、従来の住所または居場所を去り、容易に戻る見込みがない者（不在者）に財産管理人がいない場合、家庭裁判所に申立てるのです。裁判所はこの申立てを受け、不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため、財産管理人選任など保護のための処分を行うことが出来ます。
このようにして選任された不在者財産管理人は、不在者の財産の管理・保存するほか、家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で、不在者に代わって遺産分割・不動産の売却等を行うことが出来ます。
ただし、期間内で裁判所から許可を得ることはハードルが高く、実際は難しいといえます。弁護士を紹介いたしますので一度ご相談ください。

任意売却の立退き料はいくらもらえるの？

本来、売買代金は全額住宅ローンに返済に回されますが、売買代金全額を債権者に持っていかれてしますと、物理的に引っ越しが出来ない例も多く見られます。しかし、債権者の配慮により、売買代金の中から一部を引越代として配分し、あなたにプレゼントするというのが一般的なケースとなります。債権者にとっても競売より、任意売却の方が回収金額が多くなる可能性が高いので多少の融通は聞いてくれます。
実際にいくらもらえるかというと、その時の売却金額や債権者の数などケースバイケースなので一律でいくらと決まっていません。住宅金融支援機構などは上限を30万円と決めています。それでは足りないという場合はご相談ください。