不動産「リースバック」とは？利用するメリット・デメリット｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住みながら自宅が売却できると話題の「リースバック」。

 

「住宅ローンを早期返済したい！」

「自宅を売却して老後の資金にしたい！」

「自宅を売却して事業資金にしたい！」

 

リースバックの利用でこのような希望が叶うため、高齢者を中心に利用者が増加しているのです。

しかし、なかにはリースバックの仕組みが分からないために利用に二の足を踏む方もいらっしゃるかもしれません。

 

そこで今回は、リースバックの仕組みや利用するメリット・デメリットなどをわかりやすくご紹介します。

 

不動産の「リースバック」とは？任意売却との違い

 

不動産の「リースバック」について聞き慣れない方は、「手続きが面倒で大変そう」と考えるかもしれません。

確かにリースバックの手続きには複雑な面もありますが、基本的な流れを把握するのはそれほど難しくはありません。

 

この章では、不動産のリースバックの概要をわかりやすく解説します。

 

リースバックとは？

 

リースバックとは、「セール＆リースバック」の略称。

不動産売買と賃貸借契約が一体になった不動産取引の仕組みになります。

 

自宅をリースバック事業者に売却して現金化したのち、その事業者と賃貸借契約を結び、家賃を払いながら引き続きその家に住めるのです。

 

リースバックは一般的な不動産売買よりも売却までにかかる時間が短く、買い取り代金は一括で支払われるため、短期間でまとまった額の資金調達が可能になります。

 

そのためリースバックの利用は、以下のようなお悩みを抱えている方におすすめの不動産取引です。

・老後資金などの不安を抱えている方
・住宅ローンの返済にお困りの方
・遺産相続にお困りの方
・事業資金の調達にお困りの方
・自宅の売却をお考えの方

 

任意売却との違いは？

 

リースバックと似た仕組みで、「任意売却」があります。

同じ性質の不動産取引と考える方もいますが、リースバックと任意売却では性質が異なります。

 

リースバックは、買主に自宅を売却したのち賃貸借契約を結び、引き続きその家に居住できる仕組み。

一方任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった不動産を、債権者の許可を得て処分する仕組みになります。

 

どちらも自宅を売却する不動産取引ですが、大きな違いは「居住の可否」です。

リースバックは買主と賃貸借契約を結ぶことで居住し続けられますが、任意売却は基本的に買受人に自宅を引き渡す必要があります。

 

任意売却の仕組みをより詳しく知りたい方は、「任意売却とは」をご覧ください。

 

不動産リースバックの流れと賃貸契約の期間

 

不動産リースバックは、一般的に以下の流れで進められます。

 

①　自宅の売却

リースバック事業者（不動産会社・専門業者）に手続きを依頼すると、まず物件の査定が行われます。

そのあと提示される売却価格などの条件で合意に達すれば、事業者との間で売買契約を締結。

 

➁　賃貸借契約の締結

買主であるリースバック事業者を貸主として、賃貸借契約を締結。

賃貸借契約期間は、そのまま自宅に家賃を支払いながら居住できます。

 

2～3年の定期賃貸借契約を結ぶのが一般的です。

 

③　将来的な3つの選択肢

賃貸借契約の契約期間が満了した場合、以下の3つの選択肢から状況に合わせて選択できます。

・契約更新：賃貸借契約の更新
・転居：自宅を引き払って転居
・買い戻し：自宅の買い戻し

通常の賃貸借契約同様、買主との賃貸借契約期間の満了に伴って契約期間の更新や転居も選択できますが、リースバックを利用する場合は自宅の買い戻しも選択肢に追加されます。

 

買い戻しの価格は、一般的に売却価格の1.1～1.3倍。

例えば3,000万円で自宅を売却した場合、買い戻しに3,300万～3,900万円ほど必要になります。

 

賃貸借契約を更新するケースが多いですが、買い戻しを考える方は将来的な資金計画が重要です。

 

不動産リースバックの利用者が増加している背景

 

リースバックの利用は近年、増加傾向にあります。

実際2020年のリースバック利用者は、2019年の1.5倍ほどに達します。

（参照：株式会社セイビー｜不動産リースバック利用者への総合調査／2020年版リサーチ調査）

 

このような不動産リースバックの利用増加の背景には、高齢化や近年の社会情勢の変化があります。

 

老後の生活に不安を抱えている方が多いのはもちろん、近年はコロナ禍による社会情勢の変化で住宅ローンの返済に苦しむ人も増えました。

そのためにリースバックの利用者が増加したと考えられます。

 

不動産リースバックのメリット・デメリット

 

リースバックを利用すれば、自宅に居住し続けながら短時間で資金調達が可能になるなどのメリットがあります。

しかし、不動産リースバックにもデメリットはあるので注意が必要です。

 

この章で不動産リースバックのメリット・デメリットをご紹介しますが、より詳しくは以下の記事もご覧ください。

 

【参考記事】

⇒　リースバックの仕組み｜メリット・活用事例・成功のためのポイント解説

 

不動産リースバックのメリット

 

リースバックを利用するメリットとして、以下の5項目が挙げられます。

 

リースバック利用のメリット

・自宅を売却したあとも居住できる
・短期間でまとまった資金が調達できる
・将来的に自宅が買い戻せる可能性がある
・自宅の売却を周囲に知られにくい
・固定資産税の支払いが不要になる

 

不動産リースバックのデメリット

 

リースバック利用のメリットは大きいものの、以下の3項目のデメリットには注意が必要です。

 

リースバック利用のデメリット

・売却価格が安くなりがち（市場価格の70～90％ほど）
・家賃の支払いが発生する
・買い戻し価格が売却時よりも高くなる（売却価格の1.1～1.3倍）

 

不動産リースバックにかかる諸費用

 

不動産リースバックは「不動産売買」と「賃貸借契約」が一体になった不動産取引ですが、それぞれに諸費用がかかります。

それぞれ一般的に必要になる諸費用を簡単にまとめますので参考にご覧ください。

 

①不動産売買にかかる諸費用

・印紙代：5千～3万円ほど（参考：国税庁）
・抵当権抹消費用：1万～5万円ほど
・不動産仲介手数料：売却価格の3％+6万円+消費税

 

➁賃貸借契約にかかる費用

・敷金（礼金）：家賃の1～2ヶ月分
・保証料：家賃の0.5～1ヶ月分ほど
・火災保険料：2年契約で2万～5万円ほど

 

一味違う千里コンサルティングの不動産リースバック

 

ここまで「不動産のリースバックとは？」を解説してきましたが、依頼先にお悩みなら「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」のリースバックがおすすめです。

 

全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社のリースバックは一味違います。

当社は任意売却やリースバックに強いコンサルタント会社です。

 

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また任意売却との併用で家賃が軽減できるほか、顧問弁護士との連携によって債務軽減や免除も可能に。

 

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リースバック利用に不安をお感じの方は、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」の専門相談室までお気軽にご相談ください。

 

まとめ

 

自宅に住みながら売却できると話題の「リースバック」。

年々その利用者は増加しています。

 

リースバックは、とくに老後の生活に不安を感じている方や、住宅ローンの返済にお困りの方におすすめの不動産取引。

リースバック利用で得られるメリットは大きいですが、家賃が発生するなどのデメリットも生じますので、仕組みなどを正しく理解する必要があります。

 

リースバック利用をお考えの方は、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までお気軽にお問い合わせください。