住宅ローンがあるけど引っ越したい方必見！3つの選択肢を徹底解説！｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

現在住んでいる住宅のローンが残っているにもかかわらず、事情によりどうしても引っ越さなければならない場合もあるでしょう。

みなさんの中にも

「住宅ローンが残っている場合に引っ越しできるの？」

「住宅ローンが残っている場合の引っ越し方法は？」

など、疑問をお持ちの方がいらっしゃると思います。

この記事では、住宅ローンが残っている場合の引っ越し方法をご紹介します。

引っ越し方法がわかれば、より安心できる場所で暮らせるようになりますよ。

住宅ローンがある場合の基本原則

住宅ローンがある場合に守らなければならない基本原則があります。

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」という場合は、次の2点に注意してください。

原則的には物件を売却できない

住宅ローンの返済が完了していない段階では、原則的には物件を売却できません。

住宅ローンがある物件を売却するには、住宅ローンの残額を返済する必要があります。

原則的には物件を貸せない

住宅ローンが残っていると、原則的には物件を他人に貸すことができません。

金融機関から住宅ローンを借りる際に結んだ金銭消費貸借契約に違反してしまうためです。

金銭消費貸借契約では借りるお金の使い道が決められています。

住宅ローンの使い道は「居住用物件の購入」ですが、他人に貸すと「投資用物件の購入」となり、当初の契約内容に違反してしまうのです。

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の3つの選択肢

住宅ローンがある場合の引っ越しは、どのように行なえばよいのでしょうか？

ここでは、3つの選択肢をご紹介します。

物件を売却して引っ越す

物件の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は引っ越しできます。

ただし、住宅ローンを組む際に金融機関が設定した抵当権を解除する必要があります。

なお、物件の売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかは、不動産会社の査定によって知ることができます。

査定される金額は会社によって大きく異なる場合があるため、複数の不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

一時的に賃貸した上で引っ越す

将来的に家に戻ってくることを条件に、一時的に賃貸した上で引っ越すという方法もあります。

その場合は、居住用物件として使用することにならないため、住宅ローンを事業用ローンに借り換える必要があります。

事業用ローンは住宅ローンよりも高金利で、返済期限も短い場合が多いため注意が必要です。

家を残したまま引っ越す

家を残したまま引っ越しすることも可能です。

単身赴任の場合は、家族が家に住み続けるため住宅ローンの契約内容に違反しません。

また、家族全員で引っ越すとしても、将来戻ってくるという条件なら住宅ローンの支払いを継続できる場合があります。

住宅ローンを一括返済する方法

当然のことながら、住宅ローンを一括返済すれば、自由に引っ越しできます。

では、住宅ローンを一括返済するには、どのような方法があるのでしょうか？

ここでは、3つの方法をご紹介します。

売却代金で返済する

物件の売却代金で一括返済することができます。

もっともオーソドックスな方法といえるでしょう。

ただし、売却代金または売却代金に自己資金を加えた金額が、住宅ローンの残額を上回っている必要があります。

売却益が出れば新たな物件購入の資金に充てられるほか、自己資金の範囲で返済できれば余計な金利が発生しません。

また、きちんと住宅ローンを返済したことで信用が生まれるため、引っ越し先で新居を購入する際に新たな住宅ローンを組みやすくなる場合があります。

住み替えローンを利用する

物件の売却代金だけでは一括返済できない場合は、「住み替えローン」を利用する方法があります。

住み替えローンを組むと、新しい家のローンに前の家のローンの残額が加算されるため、新しい家に住みながらローンを返済できます。

ただし、住み替えローンの返済額は高額になる傾向があるほか、金融機関による審査も厳しいため注意が必要です。

ダブルローンを利用する

住宅ローンは居住用物件の購入のために特別な金利で組むローンであるため、基本的に1本しか組めません。

しかし、「ダブルローン」を利用すれば、売却物件のローンを払いながら新たな購入物件のローンを組むことが可能です。

売却が決まるまでは、売却物件と購入物件で二重のローンが発生しますが、新居を先に購入できるため住み替えがしやすいというメリットがあります。

ダブルローンは一部の金融機関が取り扱っています。

ただし、審査が厳しいため、誰もが利用できるわけではありません。

ダブルローンを利用したい場合は、金融機関に早めに相談しましょう。

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点

最後に、住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点をご紹介します。

➀金融機関に無断で引っ越しするのはNG

銀行に相談せずに引っ越しするのはNGです。

住宅ローンの組み替えなどでの金融機関との交渉は時間がかかることが多いため、面倒だと感じる方もいると思います。

しかし、金融機関はローン返済者が所有する不動産に対して抵当権を持っているため、金融機関に無断で引っ越しをした場合には、一括返済を求められる可能性があります。

トラブルを回避するためにも、引っ越しの際には必ず金融機関に相談しましょう。

➁売却代金は購入時の価格より下がる可能性が高い

物件の売却代金は購入時の価格より下がる可能性が高いです。

価格は物件の経年劣化を考慮して算定されており、たとえどれほどキレイな状態でも一度人が住んだ物件は「中古」として扱われます。

よほど立地条件がよかったり、地価が高い都心部だったりしない限りは、購入時より低い価格でしか売れないのが現実です。

まとめ

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」という場合の対応策について解説しました。

住宅ローンが残っている状態でも、「売却代金で一括返済する」などの方法をとれば引っ越しは可能です。

ただし、金融機関に無断で引っ越しを行なうと、一括返済を求められるなどのトラブルが生じるおそれがあります。

引っ越しの際には必ず金融機関に相談してくださいね。

不動産の任意売却は滅多に行なうことではないため不安を感じる方もいらっしゃると思います。

そんな時は任意売却に関する豊富な経験とネットワークを持つプロに相談しましょう。

「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）」は、設立11年の任意売却のプロフェッショナル集団です。

弊社では、任意売却の無料相談・売却手続きからアフターフォローまで、丸投げはせず、弊社社員が真心を込めて対応します。

弁護士による相談も無料ですので、お気軽にお問い合わせください。