任意売却を成功させる条件とは？高く売るコツと売却までの流れも解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローンの滞納は、長期間放置すると最終的には競売にかけられ、結果的に住む場所を失うことになります。競売後も住宅ローン残債が多額に残るため、最終的には自己破産する可能性が高いです。その最悪の事態を回避するためには、任意売却が有効です。

 

任意売却は、強制競売によらず通常の売却同様に進められる住宅ローン延滞救済の方法で、注目を集めています。任意売却が利用できる条件と、高く売るコツについて解説しますのでぜひお読みください。

 

任意売却とは？通常売却・強制競売との違い

任意売却とは、延滞中の住宅ローンを金融機関に相談のうえ、住宅ローン残債がある状態でも抵当権を解除してもらい家を売却できる方法です。住宅ローンの支払いが困難な場合の救済策であり、競売を回避できる有効な手段です。

競売では、裁判所主導により競売物件であることが公開され、所有者の意思は反映されず強制的に売却まで進められます。しかし任意売却では、通常の売却同様の手続きで進められ、所有者の意思が一定程度反映されるため、売却後の住宅ローン残債の返済方法や引っ越し費用などの調整も可能です。

強制競売や通常売却との違いについて任意売却とはで詳しく解説していますので、ぜひお読みください。

 

任意売却が利用できる5つの条件

任意売却を利用するためには以下の5つの条件が必要となります。

 

・住宅ローンを滞納している

・多額の税金滞納がない

・債権者の同意を得ている

・共有者・連帯債務者・連帯保証人の同意を得ている

・開札前である

 

1つずつ解説していきます。

 

住宅ローンを滞納している

任意売却は、住宅ローンを滞納しているまたは滞納することがはっきりとわかっていることが条件です。滞納が予想される前や短期的な延滞が予測される場合には、金融機関はリスケの対応をします。

リスケとは返済期間の延長や元金据え置きなど借入条件の変更を行い、分割返済を継続させる方法です。金融機関としては、なるべく長期間金利を取りたいため、返済条件を変更する対応を優先します。

しかし、すでに滞納しており長期で滞納をすることがはっきり分かっている場合には、リスケ対応は断念し任意売却の検討に移ります。任意売却は期限の利益喪失により代位弁済が実行され債務を引き受けた保証会社と調整していくこととなります。

 

多額の税金滞納がない

税金滞納による差押は登記されます。差押登記がある状態では、任意売却ができません。なぜなら、差押登記がある状態では所有権移転ができないからです。そのため、多額の税金滞納があると、税務署は任意売却に応じず競売を進めます。

住宅ローン返済を優先するあまりに、税金未納が数百万円に膨れ上がっているケースもあります。税金滞納が多額である場合には、一部返済や今後の分割返済の交渉、債権者に一部負担を求める交渉など、差押登記の解除を目指す交渉が必要となり、任意売却が難航します。

少額であれば、売却代金からの調整も可能です。そのため、税金未納をなくしておくことが任意売却を成功させるカギとなります。

 

債権者の同意を得ている

任意売却は、不動産売却においても住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの状態です。住宅ローン残債があるにもかかわらず、抵当権を解除し所有権を移転させるためには、債権者の同意が必要不可欠です。

債権者が複数いる場合、すべての同意が必要となるため、その分調整に時間がかかります。物件の所有者は、常に債権者の同意を得るために綿密で誠実なコミュニケーションを取り、連携をしていく必要があるのです。

債権者とは、任意売却でかかる費用についても調整していくこととなります。どのくらいの費用がかかるのか詳しくは任意売却にかかる費用はどれくらい？で解説していますので、そちらをご参照ください。

 

共同名義人・連帯保証人の同意を得ている

物件の共同名義人、連帯保証人の同意がなければ任意売却は進められません。

共同名義人は所有者であるため、不動産を処分（売却）するには同意が必須です。自宅購入時に資金援助を受けた際など、共有持ち分として登記されるケースが多いため、不動産登記簿で確認しましょう。

連帯保証人も、売却対象の自宅に対する全額の返済義務を負っている利害関係者であり、同意が必須です。自宅売却後も残債に対して連帯保証をする義務が生じるため、任意売却となるのか強制競売となるのか連帯保証人にとって非常に重要なポイントとなります。

 

開札前である

任意売却ができるタイムリミットは、開札日の前日までです。開札とは、定められた入札期間経過後にその入札結果を発表する日のことを言います。

強制競売の手続きは概ね以下のようなスケジュールで進みます。

 

延滞期間	内容
1～2ヵ月	金融機関から電話・督促状・催告書が届く
3～9ヵ月	期限の利益喪失通知が届き保証会社により代位弁済される 裁判所から競売開始決定通知が届く
10～15ヵ月	裁判所執行官が自宅の調査を開始する 裁判所から期間入札通知が届き競売が公告 期間入札開始
16～18ヵ月	開札され売却許可決定 競売代金が落札者より納付され所有権移転 強制退去

 

期間としては延滞開始から14～16ヵ月目で開札日を迎えます。開札日を過ぎてしまうと選択肢は強制競売のみとなります。

概ね滞納開始から任意売却成立まで10ヵ月はかかるため、開札までのタイムリミットを考えると時間的余裕はありません。売却活動に１番時間がかかるため、早めの行動が必要です。

 

任意売却物件を高く売るコツ

早く高く売れることで、住宅ローン残債も減るため、その後の生活に大きな影響を与えます。任意売却による不動産の売却は専門知識が必要です。そのため、任意売却専門の不動産会社を選定することが何より重要です。

任意売却物件に長けている業者であれば、債権者との交渉をしてくれたり、高く売るためにネット公告を打ったり、あらゆる活動を行ってくれます。

 

・売却力と交渉力に長けている不動産会社を選ぶ

・早めの行動で時間の余裕を作る

・販売活動に力を入れる

 

3つともとても大切なポイントであるため、1つずつ解説していきます。

 

売却力と交渉力に長けている不動産会社を選ぶ

任意売却は債権者や利害関係人との粘り強い交渉が必要です。豊富な経験と交渉力が必要不可欠で専門的な知識が必要となる分野です。

任意売却は、金融機関が多くの債権回収を行いたいため市場価格と乖離した価格で提示してくるケースが多いです。しかし、金融機関から信頼を勝ち取っている不動産会社であれば適切な市場価格を提示し粘り強く交渉をし了承を取ってくれます。

不動産会社を変えたことで半年まったく売れなかった物件が、すぐに売れるというケースも多々あります。複数へ依頼し比較検討して納得できる不動産会社を見つけましょう。

【参考】千里コンサルティングオフィスが選ばれる理由

 

早めの行動で時間の余裕を作る

任意売却の販売活動にはおよそ10ヵ月前後かかります。より高く売るには、より良い買主を探すための時間が何よりも重要です。早めに専門の不動産会社へ相談し、売却活動に充てる時間を確保しましょう。

急な見学依頼にも対応し、売れる機会をなるべく増やす工夫も必要です。アピールポイントを伝えるための良いところを時間をかけて考え、見学者にしっかり伝えましょう。

時間がないと気遣いが行き届かなかったり、雑な対応をしてしまったりして、販売できる機会を逃してしまうこともあります。早めの行動で時間的な余裕を作るほど有利です。早め早めに行動しましょう。

 

販売活動に力を入れる

不動産購入を検討する買主に対して内見した際の第一印象がとても重要であることを意識しておきましょう。

できる限りきれいに掃除をして、匂いや汚れなどは解消し少しでも高く売るための気遣いを徹底することで価格に影響してきます。

特に重要なポイントはこれらの部分です。

 

①清潔さと整頓

エントランスや玄関、靴箱、靴の収納など家が清潔で整頓されていることが重要です。バルコニーやベランダの掃除もしてきちんとして、台所やお風呂場など水回りは特に入念に掃除して換気や匂いなどにも配慮して好印象を与えることができます。

②明るさ

カーテンを開けて自然光を入れて、部屋の中を明るくして開放感な雰囲気を演出

③修繕とメンテナンス

 穴が開いたふすまや破れた障子や壁紙は事前に直しておきましょう。

④情報の提供

買主に物件の詳細情報や特長を提供し周辺環境、立地条件など興味を引くような情報を伝えることが大切です。

⑤ 円滑なコミュニケーション

買主の質問や要望に適切に対応し、可能な限り買主の要求を満たすよう努めましょう。円滑なコミュニケーションと対応が高値での売却につながります。

 

辛い状況ではありますが、返済負担を軽減するために少しでも高く売り、販売活動に力を注ぎましょう。

 

まとめ

任意売却は、債権者も所有者もメリットがある救済手段です。任意売却により強制競売よりも高く売ることで住宅ローン残債が減りその後の生活に良い影響を与えてくれます。

任意売却を検討されているなら、任意売却専門のプロフェッショナルがいる全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。最後までしっかりとサポートいたします。

任意売却とリースバックを組み合わせることで今のまま自宅に住み続けられる方法もあります。リースバックも併せてお読みください。