任意売却をするとブラックリストに載る？信用情報との関係をわかりやすく解説！｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

任意売却を決意したものの、ブラックリストに載ってしまうのかと疑問に思っている方もいらっしゃることでしょう。

この記事では、上記の疑問に回答するとともに、任意売却とブラックリストの関係について詳しく解説しています。

さらに、住宅ローン滞納による競売までの流れと競売を回避する方法についても言及しているので最後までお読みください。

ブラックリストとは

ブラックリストとは、正しくは信用情報機関に事故情報が登録された状態のことを言います。実際に黒いリストが存在するわけではありません。

信用情報とは、クレジットカードや各ローンの契約について、契約内容や支配状況等の客観的な事実を登録した個人情報のことです。

 

信用情報機関に事故情報が登録されると、①新たな借入ができない、②クレジットカードが作成できない、③保証人になれない、等のデメリットが発生します。

 

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが出来なくなった場合に、抵当権の付いた不動産を債権者の許可を得て売却することです。

 

本来、不動産を売却する際にローンが残っている場合、まだ家や土地に抵当権がついている状態なので、通常は売却することができません。

なぜなら、売買をして買主が所有権登記をしても、抵当権は抹消されず、買主が売主に代わって担保を提供している状態になるからです。これを物上保証人といいます。

いつ金融機関によって抵当権が実行されるかわからない物件を買う人はいないでしょう。

 

任意売却をするとブラックリストに載るのか

任意売却をするとブラックリストに載るという話を聞いた、あるいは、ネットなどで見た方もいらっしゃると思います。

しかしこれは正しい情報なのでしょうか？

以下で詳しく解説します。

 

任意売却自体でブラックリストに載ることはない

まず、結論から申し上げますと、任意売却をおこなったからといって、信用情報に登録されることはありません。

なぜなら、任意売却は信用情報の事故情報に該当しないからです。

 

事故情報が信用情報機関に登録されるのは以下の3つの通りです。

 

・延滞が続いた

ローンなどの支払いが2～3ヵ月遅れると、信用情報機関に「異動」という事故情報として登録されます。

「異動」は延滞などの金融事故を意味するため、クレジットカードの作成やローンを組むことが難しくなります。

 

・債務整理をした

債務整理とは、支払いが難しいことを裁判所に認めてもらうことにより、法律上、債務の支払いを免除してもらう制度です。

債務整理を行うと、「異動」として登録されます。

 

・代位弁済がおこなわれた

代位弁済とは、債務者に代わって連帯保証人が債務を弁済することです。

代位弁済することにより、債権は代位弁済者に移ります。代位弁済すると「異動」として登録されます。

 

任意売却によりブラックリストに載ると言われる理由

任意売却によりブラックリストに載ると言われる理由は、任意売却を考える段階で長期間、ローンを滞納している方がほとんどです。

つまり、任意売却をする前に、長期間のローン滞納により「異動」と信用情報機関に登録されているのです。

任意売却をおこなったからブラックリストに載るのではなく、任意売却をおこなう前に、すでに長期のローン滞納により事故情報が登録されてしまっているというのが正しいところです。

 

住宅ローンを滞納し続けるとやがては競売にかかり家を失う

住宅ローンを長期に渡り滞納し続けた場合、競売までは以下の通りの流れになります。

①～⑧の間が、任意売却が可能な期間です。

 

①金融機関から督促状が届く

ここで、支払いを再開すれば、期限の利益喪失は免れます。

 

②期限の利益喪失

期限の利益を喪失すると、一括で弁済が求められます。

 

③代位弁済

保証会社が金融機関に、残債務を一括で弁済します。

 

④競売申立・開始決定

競売開始通知書が、債務者の元に届きます。

 

⑤裁判所の執行官が現況調査

裁判所の執行官が、現況調査にやってきます。

現況調査は拒むことは出来ません。

現況調査では、家で傷んでいるところはないか、他に住民がいるのか、隣地と争いはないのか等を聞かれます。これを基に競売資料が作られます。

 

⑥競売情報の一般公開

競売情報を読んで、入札したい不動産会社や投資家が、競売物件の現地調査にやってきます。

この際に、不動産会社等が、近隣住民にヒアリングを行うことがあり、これで競売にかかっていることが近隣住民に知られてしまいます。

 

⑦期間入札の通知

期間入札の通知とは、競売物件の入札の開始から終了までの期間、入札の開札日が記載された裁判所から送られてくる書類です。

 

⑧公示

 

その後は⑨期間入札の開始、⑩競売、⑪所有権移転・明け渡しの流れになります。

 

【参考】不動産競売手続について | 裁判所

 

競売を回避する3つの方法

競売を回避する方法として、以下の3つを紹介します。

 

・残債務の一括弁済

・住宅ローン特則の利用

・任意売却の利用

 

以下で詳しく解説します。

 

残債務の一括弁済

残債務を親せきや知人に借りて一括で弁済する方法です。

残債務を一括で弁済すれば、債権者は競売を取り下げます。

ただし、お金を貸してくれた人への債務は残る点に注意してください。

しかし、親せきや知人なら無理のない返済計画を受け入れてくれたり、家に住み続けることができたりする可能性があります。

 

住宅ローン特則の利用

住宅ローン特則とは、正確には住宅資金特別条項といい、個人再生の一環として住宅ローンを個人再生から除外し、現在の家に住み続けることができる制度です。

ただし、この制度を利用するには以下の条件を満たすことが必要です。

 

・借金が住宅ローンであること

住宅購入以外の目的で、ローンの一部を利用している場合は、住宅ローン特則は使えません。

 

・債務者自身の持ち家であること

債務者が夫で、住宅の所有者が妻である場合など、債務者と住宅の所有者が異なる場合は、住宅ローン特則は使えません。

 

・債務者自身が居住している家であること

投資目的の住宅など、居住の実態がない場合は、住宅ローン特則は使えません。

 

・住宅ローン以外の抵当権がないこと

・保証会社が代位弁済した6ヵ月以内であること

 

任意売却の利用

任意売却には競売に比べて以下のメリットがあります。

 

・債務者が売却相手を任意に選べる

・市場価格に近い価格で売却できる

・情報が公開されない

・退去時期を事前交渉により決められる

 

任意売却は売れることが確約されているわけではありません。

任意売却を成功させるポイントは3つあります。

 

1つ目は、任意売却を専門に扱う不動産業者や弁護士、司法書士などの第三者に依頼することです。

任意売却の手続きは複雑なので、一般の方には難しいからです。

 

2つ目は、早い時期に上記の専門家に相談することです。相談時期が早ければそれだけ余裕をもって、買主を探せます。

 

3つ目は、債権者との交渉を上手くこなすことです。

債権者である金融機関はなるべく多くの投下資本を回収したいので、売却価格を高めに設定し、なかなか売れない事態になることも多いです。

任意売却の専門家なら適切な売却価格を、金融機関と交渉してもらえるのがメリットです。

 

まとめ

任意売却が直接ブラックリストに載る原因ではないこと、住宅ローン滞納から競売に至るまでの流れ、そして競売を回避するための具体的な方法を解説してきました。

 

任意売却は、競売回避の方法として一般の方々にも浸透してきました。

しかし、任意売却を行うには、手続きの煩雑さや金融機関との交渉といった専門的な知識やスキームが必要です。

 

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。