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家を高く売る方法は？住宅ローンが残っていても売れるのか？

2023/3/9住宅ローン

離婚や住み替えなど、さまざまな理由で家を売るとき、1円でも高く売りたいと考える方は多いでしょう。

実は、家の売買価格は、工夫次第で自身が納得のいく価格で売れる可能性があります。

「どのような方法で売るのがもっとも良いのか？」

「家の価格を高くするコツやテクニックは？」

この記事では、上記の疑問をお持ちの方へ、家を売る2種類の方法の比較や、できるだけ家を高く売るコツをご紹介します。

併せて、家の売却でよく質問される、以下の2点の売却方法も解説いたします。

・住宅ローンが残っている家を売る方法

・離婚時に家を売却する方法

高く売る

家を売る方法は？高く売るなら「仲介」

家を売るとき、大きく以下の２種類の方法から選択します。

・「買取」

・「仲介」

いずれも不動産会社に売却を依頼する点は変わりませんが、売却方法と価格に明確な違いがあります。

家をできるだけ高く売りたい方は、「仲介」がおすすめです。

ただ、「買取」を選択するメリットもあるほか、仲介にもデメリットはあるため、それぞれの特徴を理解したうえで、自身に合った方法を選択しなければなりません。

「買取」メリット・デメリット

買取とは、不動産会社が直接、家を買い取る方法です。

買取のメリット

・短い期間で家の現金化ができる

・仲介手数料が不要

・内覧が不要なため、周囲に売却を知られにくい

買取のデメリット

・仲介よりも売却価格が低くなる

・家の老朽化や破損状況によっては、買い取ってもらえないことがある

買取を選択する一番のメリットは、家を短い期間で現金化できること。

急にまとまった資金が必要な方におすすめです。

しかし、不動産会社は買取した家のリフォームなどを行ったうえで転売するため、価格は仲介と比べると低くなります。

家の状況にもよりますが、相場よりも10％～30％程度は低くなるでしょう。

「仲介」メリット・デメリット

仲介とは、不動産会社がさまざまな販売活動を行い、購入希望者を探す方法です。

仲介のメリット

・買取よりも高価格で家を売却できる

仲介のデメリット

・仲介手数料が必要

・内覧などの手間がかかり、売却までに時間がかかる

・契約不適合責任（旧「瑕疵担保責任」）を負う（3ヶ月程度）

仲介を選択する最大のメリットは、家を高価格で売却できること。

不動産会社が、さまざまな販売活動で購入希望者を探すため、相場以上の価格で売却できる可能性もあります。

ただし、仲介を選択すれば、不動産会社への仲介手数料が発生するほか、購入希望者の内覧などの手間が増えるため、売却までに時間を要するでしょう。

このように、買取と仲介では、売買方法や価格に大きな違いがあるため、理解したうえで選択する必要があります。

家をできるだけ高く売るコツとは？

家の価格は、築年数やそのときの経済状況など、さまざまな要因で変わってきます。

仲介を選択すれば、不動産会社が高く買い取ってくれる買主を探してくれますが、1円でも高く売りたいと考える方は多いでしょう。

そこでこの章では、家をできるだけ高く売るコツを4つご紹介します。

不動産一括査定サービスで条件の良い不動産会社を探す

家を高く売るために重要なのは、売却価格を正しく査定してもらうことと、販売力が高い不動産会社を探すことにあります。

そこで活用したいのが、「不動産一括査定サービス」です。

文字通り、複数の不動産会社に一括して家の査定を依頼できるサービスになり、簡単な物件情報を入力するだけで、サイトに提携した複数の不動産会社が一括で査定してくれます。

不動産一括査定サービスを活用すれば、価格相場が把握できるのと同時に、もっとも条件の良い不動産会社が探せるため、非常に便利です。

【おすすめ不動産一括査定サイト】

・LIFULL HOME’S

・HOME4U

・SUUMO

・すまいValue

家を売るタイミングを見極める

家を高く売りたい場合、売りに出すタイミングが重要。

そこで、家を売るベストタイミングが何時かといえば、不動産取引が活発になる、「2月～3月」と「9月」です。

2月～3月の年度末は、住み替えの需要が高くなるため、成約件数が多く、好条件で家が売りやすいといわれています。

また、9月も中間決算期で転勤など人の動きが活発になるため、需要が高く、好条件で売却できる可能性があるのです。

家を売り出すタイミングが悪ければ、最悪のケースで売れない可能性もあるため、タイミングはしっかり見極めましょう。

売り出し価格をやや高めに設定する

家の売却価格は、不動産会社の査定を基に決めますが、最終的には売主に決定権があります。

そこで、実際に家を売り出すときは、査定よりも10％～20％程度、売却価格を高く設定しましょう。

通常の不動産取引では、購入希望者から値引き交渉を受けることが多く、値引きに応じられず、制約を逃すケースは少なくありません。

しかし、査定よりも価格を高く設定していれば、値引き交渉にも応じやすくなるほか、値引き交渉がなければ、相場以上の価格で売却できるケースもあるのです。

デメリットのない方法なため、家を売る際は価格をやや高めに設定しましょう。

内覧時の印象を良くする

家を売り出すと、購入希望者から「内覧」を申し込まれます。

内覧は、購入希望者が成約するかどうかを決める重要な手続きであり、見た目の第一印象が最重要。

部屋の掃除や整理整頓しておくのはもちろん、部屋を明るく見せるなど、購入希望者に「買いたい」と思わせなくてはなりません。

また、家の欠陥を隠しておくと、後々トラブルになるため、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けるのも有効です。

ホームインスペクションで、家に欠陥がないことが証明されれば、高値で売りやすくなるでしょう。

住宅ローンが残っていても家を売れるのか？

ここまで家を高く売るコツをご紹介しましたが、住宅ローンが残っている家は、抵当権の関係で売却できないと考える方は少なくないでしょう。

しかし、住宅ローンが残っている家も、手間はかかりますが売却はできます。

ただ、家の売却に合わせて不動産会社が価格査定を行いますが、住宅ローンの残債と比較して、以下のどちらの状態に該当するかによって売却方法に違いが生じます。

①アンダーローン：物件価格が住宅ローンの残債を上回る状態

➁オーバーローン：住宅ローンの残債が物件価格を上回る状態

アンダーローンの家を売る方法

アンダーローンの家は、家の売却価格で住宅ローンの完済が見込めるため、通常の仲介取引で売却が可能です。

さらに先程ご紹介したコツを実践すれば、より高値での売却も可能になるでしょう。

ただし、買い取り代金の受け渡しや、抵当権の解除や設定を同時期に行う必要があるため、不動産会社や買主との事前の日程調整が重要になります。

オーバーローンの家を売る方法

オーバーローンの家は、売却しても住宅ローンが残り、抵当権が解除できないため、通常の不動産売買はできません。

売却する方法に、「不足分を自己資金で賄う」、「住み替えローンを利用する」といった方法はあります。

しかし、いずれの方法も資金面や審査などのハードルが高く、実現が難しいケースは多いです。

そこで、オーバーローンの家の売却におすすめなのが、「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった不動産を、債権者の許可を得て売却する不動産取引。

オーバーローン物件を債権者の同意を得たうえで売却し、住宅ローンの債務を残したまま抵当権を解除してもらえます。

【参考記事】

⇒任意売却とは

任意売却に成功すれば、市場価格により近い金額で売却できる可能性があります。

もし、任意売却のことで分からないことがあれば、任意売却のブロ「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」にお気軽にお問い合わせください。

家の売却時の注意点（離婚時の売却について）

離婚とともに、家を売るケースは多いですが、まずは住宅ローンの名義人を確認してください。

夫婦で住宅ローンを組むとき、一般的に以下の4種類の契約パターンが利用されますが、名義人と先程ご説明したアンダーローン・オーバーローンで家を売る方法に違いが生じてきます。

契約パターン	契約内容
①単独名義	夫・妻のいずれかの単独名義で住宅ローンを組む契約パターン
➁収入合算（連帯保証型）	夫・妻のどちらかが住宅ローンの名義人になり、もう一方が連帯保証人になる契約パターン
③収入合算（連帯債務型）	夫・妻のどちらかが住宅ローンの名義人になり、もう一方が連帯債務者になる契約パターン
➃ペアローン（共同債務型）	夫・妻が別々の住宅ローンを契約して、お互いに名義人と連帯保証人になる契約パターン