家が競売になる理由やスケジュールは？回避できる任意競売を解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローンの滞納が続くと代位弁済や競売開始の通知が裁判所から届きます。それにも対処せず放置し続けると、最後は強制退去となり住む場所を失ってしまいます。

銀行からの催告に息が詰まる苦しい思いのなかで「どうしたらいいかわからない」と悩んでいませんか。

 

差押え通知や競売開始通知があっても、任意売却で強制退去という最悪の事態を避けて今のまま住み続けられる可能性があります。

催促の続く辛い日々から抜けられるきっかけを掴むためにも、ぜひ参考にしてください。

競売とは？延滞を放置すると強制退去となってしまう

延滞を放置していると、家が競売にかけられてしまう可能性があります。競売とは、債権者の要請により差し押さえた家や土地などを裁判所の手続きによって強制的に現金化し、債権回収を図ることです。

競売の手続きが始まると12～18か月で自宅が売却され、新所有者から不法滞在者として強制退去を言い渡されてしまいます。

 

強制退去となり自宅を失う恐怖

家が強制競売にかけられると、さまざまなデメリットがあります。

自宅の物件情報が裁判所やネット上に公開され、不動産会社や投資家が自宅を訪れたり、近所の方たちに周辺環境などを聞いたりするため、競売に出されている事実が多くの方に知れ渡ってしまうのです。

さらに強制退去となると家財道具や電化製品なども差し押さえられて、強制的に運び出されます。そのため、引っ越し準備もできないまま家を追い出されてしまう恐れがあるのです。

 

日本の競売件数は右肩下がり

競売件数は2012年は5万件を超えていましたが、それ以降は減少し、2020年以降は1万件台になっています。

 

年	競売件数
2012	54,079
2013	45,466
2014	37,824
2015	32,601
2016	29,000
2017	25,759
2018	24,769
2019	24,006
2020	21,542
2021	19,316
2022	15,009

引用元：JNEWS.com『競売市場から移行するローン延滞者の任意売却ビジネス』

 

競売件数が減少した理由は、任意売却が世間に認知されてきたためといわれています。

任意売却は裁判所が介入する前に金融機関との話し合いで物権の売却を進める方法で、強制競売よりも有利な条件で家を売却できる可能性があります。

 

 

家が競売にかけられてしまう理由

家が競売にかけられてしまう主な要因は以下の3つです。

 

1.住宅ローンの滞納

2.消費者金融や事業用ローンなどの多重債務による延滞

3.マンションの管理費滞納

 

1つずつ解説していきます。

 

住宅ローンの滞納

住宅ローンの延滞が続くと、電話・書面・訪問などで支払い督促されます。3ヵ月ほど滞納すると個人信用情報機関に事故履歴が登録され、ブラックリストに入ります。

債務者が返済困難になった場合、銀行は差押さえ登記をして裁判所へ担保に取っていた家や土地、家具などを競売し、売却代金により債権回収を図るのです。

 

消費者金融や事業用ローンなどの多重債務による延滞

個人事業主や会社経営している代表取締役の方は、事業者ローンの借入のため自宅を担保にしている場合が多いかもしれません。このようなケースでも、ローンを延滞してしまうと家が競売にかけられてしまいます。

また、消費者金融の無担保ローンでも強制競売を申し立てられることもあるので、長期延滞している場合には注意が必要です。

 

マンション管理費の滞納

マンション管理費は、マンションの共有部分の維持や管理のための大切な資金です。マンション管理費を延滞する方が増えると、マンション全体の資産価値低下や維持管理に多大な支障をきたす可能性があります。

そのため、マンション管理費の滞納が長期間となった場合、管理費を回収するために部屋が差し押さえられ、競売にかけられることがあります。

 

家が競売にかけられて強制退去となるまでのタイムスケジュール

競売開始から強制退去までのタイムスケジュールは以下の通りです。

期間	内容
初期 (1～6ヵ月)	金融機関から督促後期限の利益喪失通知が届く。
中期 (7～15ヵ月)	保証会社による代位弁済が実行され、債権者が保証会社へ移転する。 競売開始通知が届き、裁判所の執行官が自宅に訪れて物件査定実施し期間入札が開始される。
終期 (16～18ヵ月)	開札日が決定し、最も高く開札した人が新所有者となる。 売却代金を裁判所へ納付すると所有権移転され、強制退去となる。

 

強制退去までの18か月は長いように感じますが、延滞が深刻化してからの挽回は難しくなります。そのため、できるだけ早く対応を始めましょう。

 

家の強制競売の初期(1カ月～6ヵ月)債権者が金融機関から保証会社へ移転

支払いが延滞すると、電話・書面・サービサー(債権回収代行業者)の現地訪問など、さまざまな接触方法で債権回収のため支払い督促が始まります。もし住宅ローン以外にも債務を抱えていれば、毎日の督促対応に追われることとなるかもしれません。

 

督促に対応できず、保証会社が銀行債務を肩代わりする一括返済が行われると、期限の利益を喪失します。このとき、債務者が保証会社へ代わり一括返済ができないと、差押え登記を経たうえで保証会社は競売手続きを裁判所へ申請します。その後、競売開始決定通知が債務者の元へ届きます。

 

家の強制競売の中期(7ヵ月～15ヵ月）裁判所により強制競売実施・任意売却のリミット

競売手続き開始が裁判所から届くと、家へ執行官が訪れます。執行官は裁判所の命令で動いているため、査定を拒否できません。

物件査定のために撮影した写真や調査内容は、裁判所やネットに公告されます。さらに不動産会社などの購入者が物件調査や周辺状況の聞き込みなどを行います。

 

競売物件は期間入札と呼ばれる手法で相場の6～7割の価格で売りに出されることが多く、最も高く入札した買受人が新しい所有者となる仕組みです。期間入札開始され、開札の前日までが任意売却が可能期間となるリミットになります。

 

しかし、民間の金融期間では入札時点で任意売却に応じてもらえないケースも多いため、任意売却を考えているのであれば、もっと早い段階から行動を起こしておく必要があります。

 

家の強制競売の終期(16ヵ月目～18ヵ月）強制競売となり強制退去となる

期間入札が行われ、結果を発表する開札日に、裁判所により売却許可決定がされます。最も高い価格を提示した入札者が売却代金を納付すると、物件は新所有者のものです。

所有権は移転したため、元所有者であっても物件に滞在し続けると不法占有者となり、訴訟に発展する可能性もあります。

 

家の競売を回避する任意売却について解説

家の強制競売を回避するなら、任意売却を検討しましょう。

 

今の家に住み続けたいという場合には、任意売却とリースバックを併用するのが効果的です。リースバックでは売却代金を住宅ローン残債に充当しつつ、住宅ローン残債を減らせます。そして今の自宅を賃借し住み続けることが可能なのです。

 

ここからは、住宅ローン残債が残った状態でも家を売却ができる「任意売却」について詳しく解説します。

 

強制競売と任意売却の違いとは？任意売却のメリット

同じ自宅の売却でも、強制競売と任意競売では以下のような大きな違いがあります。

 

	強制競売	任意売却
売却金額	市場価格の6～7割	市場価格相当
持ち出し費用	引っ越し費用、競売を起こす約100万円ほどの費用	なし
残債の取り扱い	一括返済	債権者と話し合った無理ない範囲での分割返済
プライバシー	新聞やネット上に公開されるため、近所や職場に知られる可能性が高い	通常の不動産売却と同じ方法を取るため、事情を知られずに売却可能

 

任意売却は強制競売と比較すると、市場価値に近い金額で売却できる可能性があったり、費用の持ち出しがなかったりとメリットが多いです。

 

任意売却のデメリットも知っておこう

任意売却のデメリットも把握しておきましょう。

 

・任意売却業者を自分で選定するため売買契約の手間がかかる

・強制競売同様に個人信用情報に延滞履歴が残る

・離婚した場合には元夫・妻と連絡を取らなければならない

 

任意売却は通常の売買契約と同様なので、その点は考慮しておくことが必要です。

 

まとめ

家が競売にかけられた場合のタイムスケジュールや、競売を回避するための任意売却のメリット・デメリットも併せてご紹介しました。

強制競売になってしまうと多くの方に経済状態を露呈されてしまったり、強制退去となってしまったりする大きなデメリットがあります。そのため、今後の返済について無理ない範囲で返済が可能となる任意売却を進めていくことが賢明といえます。

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。