オーバーローン時は任意売却後に離婚・財産分与手続きを！｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

オーバーローンという言葉には二つの意味があります。

①住宅を購入するときに物件の価格以上の融資を受けること
②住宅を売却するときに、売却価格が残債を下回ること

今回の記事では②の

■ 住宅を売ってもローンを完済できない状態

についての話です。

オーバーローンの場合は任意売却

このオーバーローンの状態では通常の売却はできないので、任意売却をすることになります。

任意売却とは

住宅ローンなどの融資を受けている人と金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続き

のことです。

通常の売却との最も大きな違いは、金融機関に抵当権を解除してもらうという点です。

本来、抵当権の解除はローンの完済時にしかしてもらえません。

物件に対しての抵当権は、平たく言うと借金の担保であるため、当然のことです。

とはいえ、どうしても住宅ローンを返済できなくなった場合は、金融機関としてもできる限り資金を回収したいのでやむを得ず抵当権の解除に応じてくれます。

これに関しては交渉が必要なので、任意売却専門の不動産業者に依頼しましょう。

こういった不動産業者は売買代金から成功報酬を得るので、依頼者から相談料やコンサルタント料をとりません。

依頼者が負担するのは住民票の取得費用と印紙代（数百円程度）くらいです。

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売却のデメリット

任意売却をすると、住宅ローンを3ヶ月延滞することになるのでいわゆるブラックリストにのってしまいます。

これがデメリットです。

ブラックリストに載ると、新しい家を購入しようと思ったときに、住宅ローンの審査が約10年通りません。

しかし、住宅ローンの返済滞納をそのままにしておいて競売になると、自動的にブラックリストに載りますので結果は同じです。

競売より任意売却の方が、高く売れる可能性が高いので、最終的な残債は少なくなります。

この残債については、当然のことながら返済する必要がありますが、分割払いにも応じてくれますので、それも金融機関に相談しましょう。

離婚が原因の場合

離婚が原因で住宅を売却する際、早く売りたいからといって、任意売却を選択しようと考える方もいます。

しかし、ブラックリストに載るというデメリットがありますので、よく考えてからにしましょう。

任意売却後の残債がある場合、基本的には主債務者である夫が負担することになります。

とはいえ、住宅ローンは財産分与の対象となりますので、夫と妻で公平に分配することになります。

この場合、借金を夫がすべて引き継ぐかわりに養育費の金額を少し減らすといった措置をとることも可能です。

口約束だけでは後でトラブルになるので、離婚協議書・公正証書などを作成しておきましょう。

ご自分で作成することもできますが、専門家（弁護士や司法書士）に依頼すると手間も少なくなります。

離婚協議書作成依頼の目安は5～10万円程度です。

離婚協議書を公正証書にしておくと、一方が養育費の支払いを怠った場合、給与差し押さえなどの強制執行も可能になりますので、作っておいた方がよいでしょう。