住宅ローンの返済額を減額したい！減額方法と伴うリスクを解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローンの返済は長期にわたります。

 

誰しも、住宅ローンは十分な資金計画を立てて融資を受けるもの。

しかし、返済期間中に失業やケガ・病気などの理由で収入が減り、住宅ローンの返済が困難になるケースは多く見られます。

 

そのようなケースで有効なのが、住宅ローン返済額の【減額】です。

といっても、住宅ローンの減額に対して以下の疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

 

「そもそも住宅ローンの返済額は減額できるのか？」

「住宅ローンの返済額を減額する方法は？」

 

まず、住宅ローンの返済額の減額は可能です。

この記事では、住宅ローン返済額の「減額」について詳しくご紹介します。

 

 

住宅ローンの返済額は減額できるのか？

 

住宅ローンの返済額の減額は可能です。

 

住宅ローンの返済期間の平均は約30年と長期にわたります。

（国土交通省｜令和2年度住宅市場動向調査報告書）

 

住宅ローンを組むとき、十分な返済計画を立てていても、返済期間中に失業・ケガ・病気などの理由で収入が減り、返済が難しくなるケースはよくあります。

 

収入が減少しても返済義務は継続されるため、返済が滞ってしまうと、最終的に自宅が「競売」にかけられる危険も・・・。

そこで、住宅ローンの返済が難しくなったときに有効なのが「毎月の返済額の減額」です。

 

ここからは、誰もが気になる「どうすれば毎月の返済額を減額できるのか？」について、住宅ローン返済額の減額方法をご説明いたします。

 

住宅ローン返済額の減額方法：「返済条件の変更」

 

住宅ローンの返済が難しくなったら、まず融資を受けている金融機関との「返済条件の変更」が有効です。

返済条件の変更には大きく3種類のパターンがあり、承認されれば返済が難しい期間の返済額が減額できる可能性があります。

 

これから、それぞれの減額方法と併せて、利用に伴って心配されるリスクもご説明いたします。

 

①返済期間の延長

 

毎月の返済額を減額する方法で、もっとも利用されるのが「返済期間の延長」になります。

返済期間の延長は、最大15年まで可能です。

 

延長して減額できる額は、延長する期間や金利・借入額で差はありますが、一般的には毎月1～3万円ほど減額できます。

 

【心配されるリスク】

返済期間を延長すれば、延長分の金利の支払いが増えるため、最終的な住宅ローンの返済総額が増加します。

 

➁元金の据え置き

 

失業やケガ・病気などの理由で、収入が20％以上減少した方に有効なのが「元金の据え置き」です。

 

元金の据え置きとは、住宅ローンの元金の返済を止めて、利息のみを支払う返済方法になり、毎月の返済額を大幅に減らせます。

 

元金の据え置きが認められる期間は金融機関で異なりますが、最長で3年となっています。

 

【心配されるリスク】

元金の据え置きが認められても、全体の返済期間が延長される訳ではありません。

元金の据え置き期間が終了すれば、据え置いた期間の元金が上乗せされるため、毎月の返済額が増えてしまいます。

 

③一定期間のみ減額

 

一時的に収入が減少して、将来的に収入の回復が見込める方に有効なのが「一定期間のみ減額」です。

 

子供の教育費や家族の医療費などの負担で、一時的に住宅ローンの返済が難しくなった場合に利用される減額方法になります。

 

【心配されるリスク】

減額期間終了後は元金の据え置きと同じように、減額期間中の返済が上乗せになるので注意が必要です。

 

以上3パターンの減額方法のなかで、もっとも有効なのは「①返済期間の延長」になるでしょう。

 

「➁元金の据え置き」・「③一定期間のみ減額」は、一時的に住宅ローンの返済負担を軽減するのに有効です。

しかし、それぞれ減額期間が終了すれば、返済負担が大きくなります。

 

返済条件の変更は、将来的な収入回復の見込みなどを考慮して減額方法を検討する必要があります。

 

住宅ローン返済額の減額方法：「繰り上げ返済」

 

毎月の返済額を減額する方法で、手持ち資金に余裕がある方は「繰り上げ返済」が有効です。

 

繰り上げ返済とは、住宅ローンの元金部分の一部ないし全部を前倒しで返済する方法を指し、返済期間の短縮や毎月の返済額の減額が期待できます。

 

繰り上げ返済する際に金融機関への手数料は必要になりますが、金利の支払い回数が減るため、住宅ローンの返済総額が少なくなる効果もあります。

 

この住宅ローンの繰り上げ返済には、「返済額軽減型」・「返済期間短縮型」の2通りのタイプがあり、特徴や効果が異なります。

 

返済額軽減型

 

返済額軽減型は、住宅ローン全体の返済期間は変えずに、毎月の返済額を少なくする繰り上げ返済になります。

 

毎月の返済負担は軽減できますが、返済期間は変わらないため、利息の減額効果は低いです。

そのため、変動金利型の住宅ローンの場合、繰り上げ返済しても全体の返済額が変わらないケースがあります。

 

返済期間短縮型

 

返済期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに、返済期間を短縮する繰り上げ返済の方法です。

 

毎月の返済額に変化はないものの、返済期間が短縮するため、利息の減額効果は高いです。

そのため、住宅ローン全体の返済額は大幅に少なくなり、返済額軽減型と比べて2倍以上の差がでるケースもあります。

 

住宅ローン返済額の減額方法：「借り換え」

 

最後に金利の低い住宅ローンへの「借り換え」も有効な減額方法です。

 

金利が低くなれば、毎月の返済額が減額できるとともに、住宅ローン全体の返済総額も少なくなります。

さらにボーナス返済をなくすなど、現状に合わせて契約条件の変更も可能です。

 

ただ借り換えを行えば、新たに借入額の3～10％ほどの諸費用がかかるため、以下の目安を基準に借り換えを判断しなければなりません。

 

目安よりも数値が低い場合は、借り換えるメリットが期待できないので注意しましょう。

 

①借り換え前後の金利差が、年1％以上

借り換えに伴う諸費用を考慮すると、現状の金利よりも年1.0％以上低いことが第一の条件。

 

➁住宅ローン残高が1千万円以上

ローン残高が1千万円未満の場合、利息減額効果が低く、新たな諸費用の負担の方が大きくなる。

 

③残りの返済期間が10年以上

残りの返済期間が10年未満の場合、利息減額効果が低く、新たな諸費用の負担の方が大きくなる。

 

 

住宅ローン返済が困難なら自宅売却の検討を！

 

住宅ローンの返済額が減額できても、返済が難しい方もいるでしょう。

そのような場合は、自宅の売却を検討する必要があります。

 

自宅の売却を考えるとき、まずは住宅ローンの残債の確認と物件価格の査定を行い、住宅ローンの債務状況が以下のどちらの状態に該当するか把握しなければなりません。

 

・アンダーローン：物件価格が住宅ローンの残債を上回る状態

・オーバーローン：住宅ローンの残債が物件価格を上回る状態

 

この住宅ローンの「アンダーローン」「オーバーローン」で売却方法に違いが生じます。

 

アンダーローンの場合の売却方法

 

物件価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合、売却額で住宅ローンが完済できるうえに、少しでも資金が残れば生活の立て直しもできるでしょう。

 

また、住宅ローンがアンダーローンの状態なら、「リースバック」の利用もおすすめです。

 

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体になった不動産取引です。

自宅をリースバック事業者に売却して現金化したのち、その事業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き自宅に居住できます。

 

リースバックのメリットなどを詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

 

【参考記事】

⇒不動産「リースバック」とは？利用するメリット・デメリット

 

オーバーローンの場合の売却方法

 

住宅ローンの残債が物件価格を上回る「オーバーローン」の場合、自宅を売却しても残債が残ってしまいます。

そこで、不足分を自己資金で完済できる方は問題ありませんが、経済的な理由で完済できない方は「任意売却」の利用がおすすめです。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった不動産を債権者の同意を得て売却する不動産取引です。

オーバーローンの物件を、債権者の同意を得たうえで売却し、住宅ローンの債務を残したまま抵当権などを解除してもらいます。

 

任意売却のより詳しい解説は「任意売却とは」をご覧ください。

 

まとめ

 

住宅ローンの返済は長期にわたるため、何らかの理由で返済が難しくなるケースも多く見られます。

その対策として有効な手続きが住宅ローンの【減額】です。

 

住宅ローン返済額の減額は、返済条件の変更や借り換えなどの方法がありますが、金融機関によって対応が異なるので、事前に問い合わせてから行動に移しましょう。

 

しかし、住宅ローンの返済額が減額できても、現実的に返済が難しい方もいるでしょう。

その場合は自宅の売却を検討することになりますが、売却方法に困っている方は「千里コンサルティング株式会社」までご相談ください。

 

弊社は任意売却とリースバックに強いコンサルタント会社です。

1,500件を超える任意売却の実績のほか、リースバックも今まで培った経験やノウハウを活用し、100社を超える提携業者・投資家から一番条件のよい相手をお探しします。

 

現在、住宅ローンの返済にお困りの方は「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までお気軽にご相談ください。