住宅ローンが払えない！滞納～立ち退きまでの流れ・6つの対処法を解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

やむを得ない事情により、住宅ローンが支払えなくなる方もいます。

滞納してすぐに「家が競売にかけられるのでは？」と不安に思うことでしょう。

 

しかし、住宅ローンを滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではありません。

すべてを失ってしまう前にできる手立てはあります。

 

このコラムでは、住宅ローンを払えなくなったときの立ち退きまでの流れや対処法について解説します。

ご自身やご家族にとって最良の選択ができるよう、ぜひお役立てください。

 

 

住宅ローンを支払えない人の割合は1.4％以上！

住宅ローン「フラット35」を提供している住宅金融支援機構の「リスク管理債権（令和2年度）」によれば、3ヶ月以上住宅ローンの返済が滞っていたり、返済が破綻したりしているリスク管理債権の割合は1.4％。

およそ100人に1人の方が、住宅ローンを払えない状況となっています。

 

ただしこのデータには1ヶ月・2ヶ月滞納している方は含まれていないため、実際はもっと多くの方が住宅ローンを滞納していると考えられます。

 

理由はさまざまですが、住宅ローンを支払えず多くの方が困っているのが現状です。

 

住宅ローンが支払えなくなる主な原因

住宅ローンを支払えなくなる理由はさまざまです。

その中でも主な原因として挙げられるのは、次の3つです。

 

• ・収入の減少
• ・学費や介護費など想定外の出費
• ・離婚

 

新型コロナウイルスによって、経済は大きな影響を受けました。

それに伴って給料やボーナスを削減された方もいるでしょう。

また病気を理由に今までのように働けなくなった方もいます。

 

住宅ローンを組んだ時は想定していなかった変化により、返済できなくなる方がたくさんいらっしゃいます。

 

【滞納～立ち退きまで】住宅ローンが払えなくなったときの流れ

「住宅ローンを滞納したら、すぐ競売にかけられるのでは？」と不安に思われる方もいると思いますが、実際はそうではありません。

いくつか段階を経て、最終的に競売にかけられ入札・立ち退きとなります。

 

住宅ローンを滞納してから立ち退きまでの流れをみていきましょう。

 

①督促状が届く（滞納1ヶ月〜3ヶ月）

まず住宅ローンを滞納すると、債権者の銀行・金融機関などから電話や通知書類が届くようになります。

 

滞納して2ヶ月くらいになると、来店依頼状や「滞納分の支払いを行わないと代位弁済になる」などの内容で、「督促状」や「催告書」が送付されてきます。

 

「代位弁済」とは、保証会社などの第三者が借主に代わって貸主へ借金を返済することです。

これは借金がなくなるのではなく、銀行や金融機関が持っていた債権が第三者へ移るだけです。

借主は第三者へ借金を返済していかなければなりません。

 

②期限の利益喪失（滞納3ヶ月〜6ヶ月）

滞納3ヶ月を過ぎると、住宅ローンを分割して返済できなくなります。

つまり住宅ローンの残高を一括で払うように請求されるのです。

 

これがいわゆる「期限の利益喪失」です。

 

期限の利益喪失通知が届くと、そのあとに代位弁済通知が届きます。

 

また、3ヶ月以上住宅ローンを滞納すると、個人信用情報機関に金融事故情報として記録されることに。

この記録が残ってしまうと、新たにローンを組むことが難しくなります。

 

③競売開始の決定（滞納6ヶ月〜8ヶ月）

裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

これは、金融機関からの申し立てにより競売手続きが開始されたことと、不動産を担保として差し押さえたことを通知する書類です。

 

また、競売に向けて現地調査が行われます。

裁判所の執行官と不動産鑑定士が競売の基準価格を査定するため、家に訪れるのです。

 

おもに自宅周辺の調査や自宅内の確認・写真撮影、自宅の状況について聞き取りが行われます。

こうなると自宅が競売にかけられると周りの方に知られてしまいます。

 

④競売入札期間の通知（滞納8ヶ月〜10ヶ月）

「期間入札の通知」が届き、まもなく入札がスタートします。

この通知には、入札期間・開札期間など具体的な日時が記載されています。

 

競売の入札が始まってしまうと、打つ手立てはほぼなくなってしまい、家が売れるのを待つだけになるのです。

 

⑤立ち退き（滞納10ヶ月〜12ヶ月）

競売によって落札されると、所有権が落札者に移ります。

つまり家は、すでに他の方のものになったのです。

 

落札者との間で立ち退き交渉が行われ、立ち退きをすることになります。

 

住宅ローンが支払えない時の対処法

住宅ローンを支払えなくなる事態は、誰にでもありうることです。

ただ競売にかけられるのを待つのではなく、その前にいくつかできる対処法があります。

 

返済条件を見直す

「病気で仕事を休まなければならなくなった」「給料が大幅に減った」などの理由でこれまで通りの返済が難しい場合、金融機関に返済条件の見直しについて相談できることがあります。

 

一時的な返済額の減額や、ボーナス払いの中止・減額などさまざまな対応をしてくれます。

しかし、条件変更期間が終了すると今まで通りの返済額に戻るため、注意が必要です。

 

住宅ローンが支払えなくなりそうだと感じたら、なるべく早い段階で相談してください。

 

保険が適応していないか確認する

病気で収入が減ってしまった場合、保険が適応される可能性があります。

通常、住宅ローンを組む時に「団体信用生命保険」へ加入しています。

 

この保険は債務者本人が死亡した時に残債が支払われる保険ですが、病気の時に保険金がおりるケースもあります。

特定疾患保証のオプションをつけて契約している場合もあるため、必ず条件を確認するようにしましょう。

 

住宅ローンを借り換える

住宅ローンを金利の低い別の金融機関へ借り換える方法です。

低金利のローンへ借り換えをすることで、返済額を減らせます。

 

しかし、借り換えにはコストが発生します。

借りている金額にもよりますが、40〜50万円程度の借り換えコストが必要だと考えておくと良いでしょう。

 

そのため、住宅ローン借り換えのメリットがある人は次の条件３つのうち、いずれかに該当する人と言えます。

 

• ・ローン残高が1,000万円以上ある人
• ・ローンが10年以上残っている人
• ・借り換え前後で金利に1％以上の差がある人

 

ただ、借り換えるまでに時間がかかるため、急いで返済額を減らしたい方は別の方法がおすすめです。

 

家を売却する

家を売却することも考慮しましょう。

 

住宅ローン滞納期間が長いと個人信用情報に事故情報が記載されてしまいます。

そうなると新たにローンを組むことができず、別の家を購入するのは困難になります。

 

早めに不動産会社やコンサルティング会社に相談しましょう。

 

また、売却後も同じ家に住み続けられる「リースバック」という方法もあります。

リースバックについて詳しく知りたい方は「リースバックの仕組み｜メリット・活用事例・成功のためのポイント解説」をご覧ください。

 

個人再生を利用する

住宅ローン以外にも負債を抱えている方は、個人再生を利用する方法があります。

 

個人再生は再生計画を裁判所へ提出し、認められると大幅に借金を減額してもらう手続きのことです。

多くのケースで、減額された借金をおおむね3年かけて支払っていきます。

 

ただし住宅ローンは減額されないので注意してください。

減額されるのは住宅ローン以外の借金です。

 

任意売却をする

任意売却で家を売る方法があります。

すでに住宅ローンを滞納してしまった方や売ったとしても残債が残るオーバーローンの方におすすめの方法です。

 

通常、家は住宅ローンが残ったまま売却はできません。

売却額が住宅ローン残債より高額になれば可能ですが、多くの場合は売却額を差し引いてもローンが残るオーバーローンになってしまいます。

 

そのような方でも任意売却なら売却可能です。

 

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まとめ

止むを得ない事情で住宅ローンの返済が困難となる方がいます。

しかし、滞納してもすぐ家が競売にかけられることはありません。

その間にさまざまな対処法を行えば、競売にかけられる最悪の自体を回避できます。

 

住宅ローンが払えないとわかった時、もっとも大切なことは信頼できるところに相談することです。

 

「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」は住宅ローンでお悩みの方からご相談を受けてきました。

弁護士とともにお客様に合わせた最善の解決策をご提案いたします。

当社までぜひご相談ください。

 

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