全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

住宅ローンの返済が難しくなり、滞納が続くと、最終的に競売へと進んでしまう可能性があります。

しかし、競売では市場価格よりも大幅に安く売却されることが多く、残った債務の返済負担が重くなるケースも少なくありません。

そこで選択肢として検討したいのが「任意売却」です。

金融機関の合意を得て市場価格に近い金額で売却できるため、競売よりも有利な条件で手放せる可能性があります。

しかし、任意売却にもデメリットがないわけではありません。

正しく理解し、適切な対策を講じることが重要です。

本記事では、任意売却のデメリットとその対策、競売よりも有利な理由、そして信頼できる専門家の選び方について、任意売却のプロ目線から詳しく解説します。

任意売却とは？競売との違いを理解しよう

住宅ローンの返済が難しくなり滞納が続くと、最終的に競売にかけられる可能性があります。

競売は裁判所を通じて強制的に売却される仕組みで、市場価格よりも大幅に安い価格で落札されるケースが多く、残った債務の支払い負担が重くなることが一般的です。

一方、任意売却は金融機関（債権者）の合意を得て、市場で売却する方法です。

競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、売却後の残債務についても柔軟な対応が期待できます。

また、競売とは異なり、近隣住民に知られるリスクが低く、退去時期も交渉できるため、比較的落ち着いた環境で引っ越しの準備ができます。

しかし、任意売却にもデメリットが全くないわけではありません。

例えば、信用情報への影響や、売却までの期間の不確実性などが挙げられます。

これらのデメリットを理解し、適切な対策を講じることで、より良い条件での売却が可能になるでしょう。

任意売却のデメリットとその対策

任意売却は競売よりも有利な売却方法ですが、いくつかのデメリットも存在します。

ここでは、主なデメリットとその対策について解説します。

① 信用情報に影響が出る

任意売却を行うと、信用情報機関に「債務整理」として登録されるため、いわゆる「ブラックリスト」に載る可能性があります。

これにより、一定期間（通常5～7年）は新たなローンやクレジットカードの利用が難しくなります。

ただし、競売になった場合も同様の影響があるため、これは避けられないポイントです。

② 売却価格が住宅ローン残高を下回る可能性

住宅ローンの残債よりも低い価格でしか売れない場合、売却後も債務が残る可能性があります。

この場合、金融機関と交渉し、分割払いの相談をすることで、返済負担を軽減できる場合があります。

③ 引っ越しのタイミングが限られる

任意売却は競売と異なり、強制退去とはなりませんが、売却が決まると引っ越しが必要になります。

そのため、早めに新居を探し、引っ越し資金を準備しておくことが大切です。

④ 売却に時間がかかる場合がある

任意売却を行うには、債権者（金融機関）の合意が必要です。

その手続きに少し時間がかかる場合もありますが、任意売却の専門家に依頼することで、交渉がスムーズになるでしょう。

また、市場価格で売却するため、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。

売却をスムーズに進めるためには、適正価格を設定し、早めに販売活動を開始することが重要です。

それでも競売より任意売却を選ぶべき理由

任意売却にはデメリットもありますが、それでも競売よりも有利な点が多く、選ぶべき理由がいくつもあります。

① 市場価格に近い金額で売却できる

競売では市場価格の6～7割程度の価格で落札されることが多いのに対し、任意売却なら市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

結果として、残債を少なくすることができ、将来の返済負担を軽減できます。

② 退去時期の交渉ができる

競売の場合、落札後に強制退去を求められますが、任意売却なら引っ越しのタイミングを調整できます。

新しい住居の確保がしやすく、計画的に引っ越しが可能です。

③ 近隣に知られにくい

競売は裁判所の公告が出るため、近隣住民に知られてしまう可能性が高いです。

一方、任意売却は通常の不動産売買と同じ手続きで進められるため、プライバシーを守りながら売却できます。

④ 売却後の交渉がしやすい

任意売却後に残った債務について、金融機関と分割払いや減額の交渉ができる可能性があります。

競売では一括請求されることが多いため、この点でも任意売却の方が有利です。

任意売却をよりスムーズに、より良い条件で成功させるポイント

任意売却を成功させるためには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

① 早めに専門家へ相談する

任意売却は時間がかかることもあるため、滞納が始まる前や早期の段階で専門家に相談することが重要です。

適切なアドバイスを受けながら、計画的に進めましょう。

② 適正価格で売り出す

売却価格が高すぎると買い手が見つかりにくく、低すぎると損をしてしまいます。

不動産市場の相場を踏まえ、適正価格で売却活動を進めることが成功の鍵です。

③ 金融機関と交渉する

残債がある場合、金融機関と支払い方法について交渉し、分割払いの相談をすることで負担を軽減できる可能性があります。

④ 引っ越し資金を確保する

売却後には新しい住まいへの引っ越しが必要です。

事前に資金計画を立て、スムーズに移行できるよう準備を進めておきましょう。

信頼できる任意売却の専門家の選び方

任意売却を成功させるためには、信頼できる専門家のサポートが欠かせません。

しかし、不動産会社やコンサルタントの中には、知識や経験が不足していたり、不利な条件を押し付ける業者も存在します。

そこで、安心して任意売却を任せられる専門家を選ぶポイントを紹介します。

① 任意売却の実績が豊富かを確認する

一般的な不動産売却と異なり、任意売却には金融機関との交渉や法的手続きが必要です。

そのため、過去の成功事例が多い業者を選ぶことが重要です。公式サイトの実績紹介や口コミを確認しましょう。

② 相談時の対応が親身で丁寧か

相談の際に、リスクやデメリットをしっかり説明してくれる専門家は信頼できます。

一方、一方的に契約を急がせる業者には注意が必要です。

③ 金融機関との交渉力があるか

任意売却では、住宅ローンの残債について金融機関と交渉し、分割払いの相談や免除の可能性を探ることが重要です。

交渉力のある専門家を選びましょう。

④ 費用の透明性があるか

「無料相談」と謳いながら、後から高額な手数料を請求する業者もいます。

契約前に費用の詳細を確認し、不明点があれば質問することが大切です。

信頼できる専門家を選ぶことで、より良い条件で任意売却を進めることができます。慎重に比較し、安心して任せられる専門家を見極めましょう。

まとめ

任意売却には信用情報への影響や引っ越しのタイミングの制約などのデメリットがありますが、それでも競売よりも有利な選択肢です。

市場価格に近い価格で売却でき、退去時期の調整も可能であるため、多くの人にとってメリットが大きい方法といえます。

重要なのは、できるだけ早く専門家に相談し、適切な売却計画を立てること。

適正な価格での売却、金融機関との交渉、引っ越し資金の確保などをしっかり準備することで、より良い条件での売却が可能になります。

競売を避け、負担を最小限に抑えるためにも、早めの行動を心がけましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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