全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

税金の滞納などが続くと、不動産が「公売」にかけられる可能性があります。

しかし「競売」との違いや、公売になった場合の対処法については、あまり知らない方が多いのではないでしょうか。

実は、公売が決定する前の段階であれば、「任意売却」という選択肢によって状況を改善できるケースもあります。

この記事では、公売とは何かという基本から、競売との違い、公売予定の物件を任意売却する方法、成功のポイントまでを分かりやすく解説します。

早めの情報収集と行動が、将来への大きな一歩につながります。

もしも税金の滞納が続いている、あるいは今後払えなくなることが予想されるという方は、すぐにご確認ください。

公売とは？差押えから実施までの流れと原因を解説

公売とは、税金や社会保険料などの公的な支払いが滞納された際に、国税庁や地方自治体などの公的機関によって差し押さえられた財産（不動産や動産など）を、一般に売却する手続きのことを指します。

主な原因は、固定資産税・住民税・所得税などの滞納で、債権者は民間金融機関ではなく「国や自治体」となります。

通常、納付の催告や督促が行われても支払いがない場合、財産が差し押さえられ、公売の準備に入ります。

その後、インターネット公売や入札方式などを通じて物件が売却され、回収された金額が滞納分の充当に充てられる流れです。

公売には競売と同様に一定の手続きとスケジュールがあり、売却前に公売公告が出されます。

これにより、対象物件が一般にも告知され、誰でも入札に参加できるようになるのです。

つまり、公売は「税金滞納の最終手段」として公的機関が執行する強制的な売却であり、当事者にとっては大きな不利益となるケースも多いため、事前に回避する方法を知っておくことが重要です。

競売と公売の違いとは？知っておきたい4つのポイント

競売と公売は、いずれも債務者の財産を強制的に売却する手続きですが、いくつかの大きな違いがあります。

債権者

競売は銀行や消費者金融などの民間債権者が対象であるのに対し、公売は税務署や自治体などの公的機関が債権者となります。

手続きの管轄機関

競売は裁判所主導、公売は税務署や市区町村が主導します。

入札方式

競売は通常、期間入札や特別売却という形式で実施されますが、公売ではインターネット公売が増えており、入札者の手続きも若干異なります。

任意売却との関係性

競売も公売も、手続きが進行する前であれば任意売却に切り替えることが可能ですが、公売の場合は特に「公的機関との調整」が必要となります。

このように、似て非なる手続きであるため、債務の種類や差押えの段階に応じて、どの制度が適用されるのかを正しく理解し、それに応じた対応をとることが大切です。

公売にかけられる予定の物件でも任意売却はできる？

結論から言えば、公売にかけられる予定の物件であっても、任意売却は可能です。

ただし、いくつかの条件と手順を踏まなければならず、競売よりも難航するケースがほとんどです。

公売は、すでに税金などの滞納により財産が差し押さえられた状態で行われますが、公売開始までの間に「任意売却による返済意思」が認められれば、公的機関が売却を一時的に保留し、任意売却を許可する場合もあります。

特に、不動産を適正価格で売却し、その代金で滞納分を清算できる見込みがあれば、任意売却が認められる可能性が。

ただし、そのためには、公的機関に対して「任意売却の申出書」や「買付証明書」などを提出し、交渉を進める必要があります。

この交渉は、競売よりも複雑で、時間がかかる場合が多いです。

そのため、任意売却を認めてもらうには、迅速な行動と、専門家のサポートが欠かせません。

公売が進行し公告が出てしまうと、任意売却の選択肢が狭まるため、早い段階での相談・対応がカギとなります。

税金や保険料の滞納から公売までは、わずか2か月程度しか猶予がありません。

少しでも早く動くことで、公売を回避し、生活再建につなげるチャンスが生まれるでしょう。

公売予定の不動産を任意売却で解決するための4つのポイント

公売予定の不動産を任意売却で解決するには、いくつかの重要なポイントを押さえることが必要です。

第一のポイントは「できるだけ早期に専門家へ相談する」ことです。

公売は手続きが進行すると取り下げが難しくなるため、差押え通知が届いた時点で動き始めることが重要です。

第二は「公的機関との調整」です。

税務署や自治体と連絡を取り、任意売却の意思と計画を伝え、必要な書類を準備します。

第三は「買主の確保」。

任意売却は迅速さが求められるため、買主探しもスピーディに行う必要があります。

不動産会社などの協力を得て、買付証明書を用意することで、公的機関への説得材料となります。

最後のポイントは「専門家との連携」です。

任意売却に詳しい不動産会社や司法書士、弁護士などの支援を受けることで、手続きを円滑に進めることができるでしょう。

これらの4つのポイントを意識することで、公売による不利益を避け、生活再建への道を切り開ける可能性が広がります。

まとめ

公売とは、税金などの公的債務が滞納された際に、国や自治体によって行われる強制的な不動産売却手続きです。

競売との違いを理解することで、より適切な対応が可能になります。

公売が予定されている物件でも、手続きが進む前であれば任意売却による解決は可能。

任意売却を成功させるためには、早期の相談、公的機関との交渉、買主の確保、専門家との連携が不可欠です。

公売を回避し、少しでも有利な条件で売却を進めるためにも、早めに対応するようにしましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

もしも、税金を滞納してしまいそうな状況になったら、迷わずすぐにご相談ください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、売却後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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