執行官が家に来るのは競売の期日が近い危険なサイン！回避する方法は？｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローンを滞納すると、やがて家を差し押さえられて競売にかけられます。

競売にかける物件を調査するために、執行官が家にやってくるのです。

 

執行官が家にやってきたら、競売の期日が近いことを意味し危険な状態です。

そのまま放っておくと、住んでいた家を失い出ていかなければなりません。

 

この記事では、執行官が家に来たとき何をするか、その後の対処方法について解説します。

また、競売回避の方法である「任意売却」についても解説しているので、最後までお読みください。

執行官とは

執行官とは各地方裁判所の職員です。

執行官は「しっこうかん」と読み、裁判所の判決を実現するためにさまざまな職務を負い、強い権限を有しています。

 

また、執行官は、地方裁判所に任命された裁判所の職員ですが、その給与は国から支払われるのではなく、事件当事者の納めた手数料から支払われるという変わった側面もあります。

 

執行官の職務

執行官の職務は、裁判の判決を実現するために主に以下の2つの職務を行います。

 

①裁判所が競売をするにあたり物件の調査をする

競売が決定すると、物件の最低落札額を算出するために、不動産鑑定士を伴い、競売にかかる物件を調査しに行きます。

調査といっても大袈裟なものではなく、執行官は物件の外観や室内を目視したり写真撮影をしたりします。

 

また住人の家族構成なども調査対象になります。

隣地との境界があいまいな場合など、ときには測量を行うことや、隣地の所有者に確認を取ることもありますが、それほど目立つものではありません。

 

②裁判所の判決に従わない者に対し強制的に執行をする

競売で落札者が決まると所有権が落札者に移転し、債務者は家を退去しなければなりませんが、いつまでも居座る債務者もいます。

その場合に、債務者を強制的に退去させ、落札者に家を引き渡します。

 

執行官の権限

執行官は、執行現場において債務者などの抵抗を受けることがあります。

例えば、鍵をかけて家に入れてくれない、あるいは写真撮影の邪魔をするなど、執行官が執行の妨げになると判断した場合、自ら警察に援助を求め、妨害を排除できます。

 

執行官が家に来るとなぜ危険なのか？

執行官が家に来ると危険といわれるのはなぜなのでしょうか？

それは、執行官が家に来るということは、競売の申し立てがなされて、いよいよ競売の期日が迫ってきたというサインだからです。

 

執行官が来ると競売の期日が近い

執行官が家に調査にやってくるのが、競売開始の申し立てがあってから約1ヵ月後です。

執行官の調査から物権の引き渡しまでの期間は、特に問題のない物件であれば、通常4～6ヵ月となります。

その間、何もしなければ、家はそのまま競売にかけられて、強制的に退去させられることになります。

 

競売による不利益

競売の手続きが進むと、いろいろと不利益なことが起こります。

 

その中でも最もストレスになるのが、不動産業者による近所への聞き込みでしょう。

入札期間の2週間ほど前に、裁判所で競売物件の情報が公開されます。

 

それを見て、不動産業者が興味を持った物件の調査にやってきます。

そうすると、近所の方たちにも家が競売にかけられていることが知られてしまうかもしれません。

そのことが債務者に与えるストレスは想像に難くありません。

 

なぜ不動産業者が調査や聞き込みに来るかというと、理由は以下の2つです。

 

①物件や物件まわりの環境を知りたい

執行官による調査は入札の4～6ヵ月前のものなので、競売物件の情報が古いこともあります。

現在も人が住んでいるか、事故物件ではないのかなどを不動産業者が自分で調査するのが一般的です。

 

②住んでいる人がどのような人なのかを知りたい

落札した物件の立ち退き交渉は、落札者が行うので、どのような人が住んでいるのか知りたいのです。

 

住んでいるのが、いわゆる占有屋だとしたら、立ち退き交渉は難航するでしょう。

そのような物件を避けるために、競売物件の調査は欠かせないのです。

 

競売回避の方法

執行官が家に来たら、競売を回避する手段はないのでしょうか？

実は、執行官が家に来た後でも、任意売却という方法を使えば競売を回避することが可能です。

 

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどが滞った場合、競売ではなく債権者の許可を得てある一定条件の下、市場で担保付きの物件を売ることです。

任意売却には、通常の売買に近い価格で売却ができる・競売と違って近隣住民に知られずに売却ができるなどのメリットがあります。

 

任意売却が可能な期間は、ローン滞納時から期間入札開始日の前日までですが、入札開始日に近くなればなるほど難しくなるので、早めに対策をすることが重要です。

 

任意売却と競売の違いは？

任意売却と競売の違いは以下の表のとおりです。

	任意売却	競売
買い手（落札者）	債務者が選べる	債務者が選べない
売却価格	通常売買に近い価格	通常売買の5～7割ほどの価格
情報公開	されない	される
退去時期	事前交渉により決められる	裁判所が決める

 

任意売却と競売を比較してみると、債権者にとって任意売却の方がメリットが多いことがわかります。

 

任意売却を成功させるポイント

競売に比べてメリットの多い任意売却ですが、必ずしもうまくいくわけではありません。

任意売却を成功させるには以下の3つのポイントがあります。

 

①適切な相手に相談をする

任意売却は、手続きが煩雑で一般の方が自分で行うには困難です。

そのため、任意売却を専門に扱う不動産業者や弁護士、司法書士などの第三者に依頼するのがおすすめです。

 

②早い時期に相談をする

売却を相談する時期は、早ければ早いほど売り手を見つける時間が長くとれるため、売主により良い条件で売却できる可能性があります。

 

③債権者との交渉

任意売却は債権者の同意がなければできません。

特に、売却価格の設定がネックになることも多いです。

 

債権者はできるだけ多くの投下資本を回収しようと高めの設定をしたがる傾向にあります。

任意売却の専門家なら多くの経験事例から適切な売却価格を金融機関と交渉してもらえるでしょう。

 

まとめ

なぜ執行官が家に来ると危険な状態なのかを、競売による不利益とともに解説してきました。

また、競売回避の有力な方法として任意売却のメリットと成功させるためのポイントも解説しました。

 

任意売却は、競売回避の方法として一般の方々にも浸透してきました。

しかし、任意売却を行うには、手続きの煩雑さや金融機関との交渉といった専門的な知識やスキームが必要です。

 

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。