共同担保の外し方は？活用すべきケースやリスクもご紹介｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

一つの不動産だけでは担保価値が低いと判断されたときなどに、共同担保を設定する方法が選択されるケースがあります。

「共同担保はどのようなケースで活用するとよいのか？」

「リスクはないのか？」

という不安や疑問を抱く方もいらっしゃるのではないでしょうか。

共同担保に設定されていると単独では不動産を売却できないため、債務を完済して抵当権の抹消登記手続きをする必要があります。

債務の返済が難しい場合は任意売却を選択する方法もあるため、詳しく確認しておくとよいでしょう。

共同担保とは？

共同担保とは、複数の不動産を共同で担保に設定することです。

通常、住宅ローンを組む際などに土地や建物などを担保にします。

担保は万が一ローンを返済できなくなったときのリスクを回避するために、金融機関が設定します。

担保は一つの債権に一つの不動産を設定するのが一般的です。

しかし、一つの不動産だけでは担保価値が足りない場合は、共同担保が必要となります。

例えば、借り入れを行う際に2,000万円分の担保が必要なケースで、保有している不動産の価値が1,700万円分のみでは、契約が成立しません。

そこで、300万円分の価値を持つ別の物件と共同担保にすることで、借り入れが認められるようになります。

共同担保があることで、万が一債務者がローンを返済できないケースでも、債権者は両方の不動産を競売にかけて全額回収できる可能性が高くなります。

共同担保を活用したほうがよいケースは？

共同担保を活用すべきかどうかは、慎重に検討しなければなりません。
次のようなケースでは、活用したほうがよいでしょう。

魅力的な物件が見つかったが、自己資金を貯める時間がない

「魅力的な物件が見つかり、すぐにでも購入をしたいが、自己資金を貯める時間がない」という場合には、共同担保を活用すべきです。

魅力的な物件だとすぐに買い手が見つかってしまう可能性が高いため、足りない担保分の自己資金を貯めている間に逃してしまうリスクがあります。

そのようなときは、共同担保を活用するのも一つの方法でしょう。

物件を購入したい特別な理由がある

特別な事情があり、どうしても物件を購入したいときにも、共同担保の活用を検討してよいでしょう。

例えば「自分が所有している再建築不可の土地が、隣の土地を購入すると再建築可の土地になる」というケースが当てはまります。

上記のケースでは土地の資産価値が著しく上がる可能性があるため、共同担保を活用してでも隣の土地を購入することを検討すべきです。

また、自分の所有地が不整形地で「隣の土地を購入して自分の所有地にすることで整形地になる」というケースも同様です。

共同担保を設定する2つのリスク

共同担保には、リスクもあるといわれています。
どのようなリスクなのか、具体的に確認しておきましょう。

単独での売却や借り換えができなくなる

共同担保に設定した不動産は一心同体の存在であるため、単独での売却や借り換えはできません。
共同担保を選択したときは予定がなかったとしても、その後何らかの理由で売却や借り換えを検討する可能性はあります。

また、金融機関にとってメリットがないため、一度設定した共同担保を外すことは困難です。

そのため、途中で状況が変わることも想定したうえで慎重に検討することをおすすめします。

自宅を設定した場合家を失う可能性がある

万が一支払いが滞った場合、金融機関は「返済不能」と判断し、不動産を差し押さえます。
そのため、共同担保の債務を返済できないケースでは、複数の不動産を失うことになります。

もし、共同担保に設定したのが自宅だと、住む家がなくなってしまうリスクがあるのです。

例えば、自宅を共同担保にして不動産投資用の物件を購入したものの、ローン返済が困難になり自宅まで失うのは大きな損失です。

共同担保の外し方は？

共同担保の外し方としては、対象の債務を完済するか、もしくは不動産を任意売却する方法があります。

また、外す際には抵当権の抹消手続きが必要な点に注意が必要です。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

対象の債務を完済する

共同担保を外すためには、共同担保に設定されている債務を返済する必要があります。
共同担保に設定された不動産には、抵当権が設定されます。

抵当権とは、金融機関が融資する代わりに、その不動産を担保とする権利のことです。
抵当権が設定されていても不動産を売却することが可能ですが、購入しようとする人はまずいないでしょう。

債務を完済すれば共同担保に設定された抵当権が抹消され、問題なく不動産を売却できるようになります。
ただし、債務を完済しても自動的に抵当権が抹消されるわけではなく、抹消登記の手続きを行う必要があるため、手順を確認しておきましょう。

任意売却する

債務を返済できない場合は、任意売却により抵当権を抹消することが可能です。
任意売却とは、債権者の同意のもと不動産を売却することをいいます。

借りている額を支払えないまま放置すると、不動産は競売にかけられ、通常よりも安い価格で不動産を手放さなければならなくなります。
しかし、任意売却なら通常の方法で不動産を売却して、売却によって得られた資金を弁済に充てることが可能です。

任意売却についてはこちらで詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
「任意売却とは」

まとめ

複数の不動産に担保を設定する「共同担保」について、活用したほうがよいケースや、考えられるリスクについても詳しくご紹介しました。
共同担保は特別な理由があって物件を購入したいときなどに活用できる方法ですが、単独で売却できないことなどのリスクもあるため、慎重に検討しなければなりません。

共同担保を外すためには、債務を完済するか、任意売却を選択することになります。

また、外す際には抵当権の抹消登記手続きを行う必要がある点に注意が必要です。
債務の返済が困難と判断された場合は、早めに任意売却を検討しなければ不動産が競売にかけられてしまうため、メリットや手順を確認しておくとよいでしょう。

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。