家の売却で住宅ローンを一括返済できないときの対処法3選！｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

「家を売却しても、住宅ローンが一括返済できない……」

などとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

家を売却する前には抵当権を抹消しなければならないため、場合によっては任意売却を検討する必要があります。
住宅ローンの返済が滞っていると家が競売にかけられてしまうため、早めに任意売却の相談をしたほうがよいでしょう。

本記事では、家を売却しても住宅ローンを一括返済できないときの対処法や、任意売却を利用するメリット・デメリットなどをご紹介します。
住宅ローンの支払いに不安をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

家を売却する前に知っておこう！「抵当権」について

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、融資した金融機関によって家や土地に対して抵当権が設定されます。

抵当権とは、購入した不動産を担保にできる権利のことです。
債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合は、抵当権を行使して不動産を差し押さえられます。

抵当権は住宅ローンを完済した時点で抹消手続きを行うことが可能で、抹消後は自由に不動産を売却できます。

抵当権が設定されている間も売却できないことはありませんが、抵当権付きの不動産の購入を希望される方はまずいません。
そのため、基本的には抵当権を抹消してから売却、または、売却と同時に抹消する必要があります。

家を売却しても住宅ローンを一括返済できない場合は？対処法3選

家の売却代金で住宅ローンを一括返済できれば、抵当権は抹消できます。
では、家を売却しても住宅ローンを一括返済できない場合はどうすればよいのか、対処法をご紹介します。

住宅ローンが残っている家を売却する方法については、以下のコラムもご覧ください。
「家を高く売る方法は？住宅ローンが残っていても売れるのか？」

差額分を自己資金で補う

住宅ローンの残高と売却価格の差額分を自己資金で補うことで、抵当権を抹消することが可能です。

まずは現時点での住宅ローンの残高と、家の売却相場を確認する必要があります。
その差額を自己資金で補えるようなら、早めに売却に向けて動き出しましょう。

ただし、家の売却にはさまざまな手数料や税金がかかります。

不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代、抵当権抹消の登録免許税のほか、手続きを司法書士に依頼した場合は報酬を支払う必要があります。

差額分を自己資金で補う場合は、手数料や税金が別で発生することも視野にいれておきましょう。

住み替えローンを利用する

新しい家を購入する目的で今の家を売却するのであれば、住み替えローンの利用がおすすめです。

住み替えローンを利用すれば、新しい家を購入するために組む住宅ローンに残債分を上乗せできます。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを組んで新居の購入を希望しており、旧居の住宅ローンが売却後も1,000万円残っている場合は、合計4,000万円のローンとして組み直すことができるのです。

この方法なら自己資金がなくても利用でき、二重ローンを組まずに済みます。

ただし、返済の負担は大きくなるため、十分な返済能力があることを確認したうえで利用するようにしましょう。

また、住み替えローンは一般的な住宅ローンと比べて金利が高く、金融機関の審査も厳しいのが特徴です。

住み替えローンの融資とローン残債の一括返済を同日にする必要があるなど、タイミングの調整も難しくなるため、慎重に検討することをおすすめします。

任意売却をする

住宅ローンの残債が物件価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。
通常、この状態では抵当権を抹消できません。

しかし、任意売却なら可能です。

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった不動産を、債権者の許可を得て抵当権を抹消して売却することです。

一般的な不動産売却と同じ方法で売却できるため、相場に近い価格で売れる可能性があり、周囲に「住宅ローンを返済できなくなって売却する」ことを知られる心配もありません。

任意売却後も残債を支払う必要がありますが、一括での返済が難しい場合は分割払いも可能です。
月々の返済負担を減らせるよう返済計画を立て直し、無理のない範囲で支払えるようにしましょう。

ただし、任意売却には債権者である金融機関の許可が必要になるため、ローンの返済が難しくなってきたらできるだけ早く相談することをおすすめします。

任意売却についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

「任意売却ガイド」

住宅ローンを返済できない場合は「競売」にかけられてしまうリスクも

住宅ローンを返済できないまま何もせずにいると、家は競売にかけられてしまいます。

競売とは、債権者が抵当権を行使し、強制的に家を売却してしまうことです。
競売にかけられた家は相場の6～7割程度でしか売れないケースが多く、任意売却の場合と比べてかなり安くなる可能性があります。

また、裁判所の執行官などが家の現況調査に来るため、住宅ローンが払えなくなって家を売却することが周囲に知られてしまうこともデメリットの一つです。

そのような事態になる前に、任意売却などの対処法を検討しましょう。

まとめ

家を売却しても住宅ローンを一括返済できないときの対処法についてご紹介しました。

購入した不動産には抵当権が設定されており、売却する際は住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
事情により住宅ローン完済前に売却を検討する必要があり、売却したお金だけでは住宅ローンを一括返済できないときは、対処法を考えなければなりません。

不足分を自己資金で補ったり、住み替えローンを利用したりする方法もありますが、それが難しければ任意売却を検討するのがおすすめです。

迷っているうちに家が競売にかけられてしまう可能性もあるため、早めに動き出しましょう。

任意売却をお考えなら、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）」までご相談ください。
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