家が差し押さえられるとどうなる？流れや回避する方法解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

住宅ローンなどの借金や税金を長期的に滞納した場合、家が差し押さえられる危険があることはご存知ですか？
差し押さえられた家は、競売や公売で強制的に売却され、その代金が債権の回収に充てられます。

ただ、家の「差し押さえ」に対して、疑問をお持ちの方もいるでしょう。

「どんなケースで家が差し押さえられるのか？」
「家が差し押さえられるまでの流れは？」
「家の差し押さえを避ける方法は？」

この記事では、差し押さえの定義や、家が差し押さえられるまでの流れとともに、差し押さえを回避する方法をご紹介します。

家が「差し押さえ」られるとは？

住宅ローンなどの借金を長期的に滞納したとき、最悪のケースで、家が差し押さえられる危険があります。

そもそも家などの財産の「差し押さえ」とは、債権者の申し立てに基づき、国が債務者の私的財産の処分を禁止すること。
具体的には、債務者が何らかの理由で支払い不能に陥ったとき、債権者が未払い金を回収できるように、国が債務者の所有する財産を勝手に販売・処分することを禁止します。

家の差し押さえは、主に以下の3つのケースで行われるため注意が必要です。

①住宅ローンの滞納
➁税金の滞納
③消費者金融などの借金の滞納

差し押さえられた家は、住宅ローンや借金の滞納は「競売」、税金の滞納は「公売」にかけられ、借金の未払い金および未納税の支払いに充てられます。

この3つのケースのなかで、家の差し押さえが行われる、もっとも身近な例が「住宅ローンの滞納」です。
税金や借金は、滞納金が大きい場合に、家など不動産の差し押さえが行われます。

家以外で差し押さえの対象となる財産

差し押さえは、現金に換価できる、あらゆる財産が対象。
家や土地などの不動産以外にも、以下の２種類の財産が対象になります。

・動産：現金・貴金属・有価証券など
・債権：預金債権・給与債権など

このなかで、税金や借金の滞納に対しては、一般的に「動産」や「債権」の差し押さえが行われます。

しかし、住宅ローンの滞納に対しては、金融機関は「抵当権（債務者の不動産を債権回収の担保にできる権利）」を行使し、強制的に家などの不動産を差し押さえ、競売にかけて債権を回収するケースがほとんどです。

なお、あらゆる財産が対象でも、差し押さえが禁止されている財産（差押禁止財産）もあるため、必要最低限の生活は保証されます。
【参考】：国税庁｜第75条関係　一般の差押禁止財産）

家の差し押さえから競売までの流れ（住宅ローンの滞納）

家が差し押さえられる場合、どのような流れで進められるのか、具体的に見ていきましょう。

住宅ローン・税金・借金の要因ごとに、多少の違いはありますが、差し押さえまでの流れはほとんど同じです。
ここでは、家の差し押さえが行われるケースが多い、住宅ローンを滞納した場合の、家の差し押さえから競売にかけられるまでの流れをご紹介します。

①金融機関からの催促
住宅ローンの返済を1ヶ月でも滞納すれば、金融機関から催促の連絡が入る。

➁督促状／催告書が届く
滞納が2ヶ月に及ぶと、銀行から「督促状」が届き、督促に従わない場合は「催告書」が届く。

③期限の利益の喪失通知書が届く
期限の利益とは、金融機関と取り決めた返済期間は分割返済でき、一括返済を求められない権利のこと。
喪失通知書が届いた段階で、債務者は分割返済の権利を失い、一括返済を求められる。

➃代位弁済通知書が届く
代位弁済とは、債務者の代わりに、保証会社が住宅ローンの残債を銀行に支払うこと。
通知書が届いた時点で、保証会社がローン残債を銀行に支払ったことを意味する。
以降は債権者が保証会社に変わり、一括返済を求められる。

➄競売開始決定通知書が届く
保証会社に一括返済できない場合、保証会社は債権回収のため、裁判所に競売を申し立てる。
申し立てが裁判所で認められれば、家・土地などの不動産が差し押さえられ、債務者には「競売開始決定通知書」が届く。

➅執行官の調査～競売入札の開始
裁判所の執行官が現地を訪れ、適正な売却価格などを査定。
債務者には「期間入札の通知」が届き、その2～3ヶ月のちに購入希望者による入札が行われる。

住宅ローンを長期的に滞納した場合、このような流れで家の差し押さえが行われ、最終的に競売にかけられるでしょう。
銀行差し押さえ物件について、一連の流れをより詳しく知りたい方は、以下のコラムも併せてご覧ください。

【参考記事】銀行差し押さえ物件とは？差し押さえの流れから競売回避対策も解説

家の差し押さえを回避する方法

実は、住宅ローンや税金・借金を滞納しても、すぐに財産の差し押さえが行われる訳ではありません。

金融機関を含めた債権者も、さまざまな手続きを行い、債務者の自主的な返済を促し、それでも返済に応じない場合に、家などの財産の差し押さえを申し立てます。

そこで、差し押さえが行われる前に、有効な対策を講じれば、差し押さえを回避できる可能性があるのです。
この章では、家などの財産の差し押さえを回避する有効な方法を3つご紹介します。

債権者へ相談する

督促状が届いた時点、もしくは返済が難しいと感じたタイミングで、債権者に相談することをおすすめします。

銀行を含めた債権者も、手間と時間を要する、差し押さえや競売を無理に行いたい訳ではありません。

そこで、まずは返済が滞っている理由を、しっかり説明することが重要。
現状は返済が困難でも、将来的に収入の回復が見込める場合は、返済期間の延長などの返済条件が変更できる可能性があります。

債権者に早めに相談すれば、現状を改善できる可能性もあるため、支払えないからと諦めずに連絡を入れてみましょう。

債務整理を行う

消費者金融など借金返済のめどが立たない方は、「債務整理」を行えば、差し押さえを回避できる可能性があります。

債務整理とは、現在抱えている借金の減額や免除が可能になる手続きの総称です。
おもに以下の3種類の手続きがあります。

①任意整理
裁判所を通さず、司法書士などの専門家に依頼し、直接債権者と交渉したうえで、利息をカットし残債を3～5年で返済していく手続き。

➁個人再生
裁判所に申し立てを行い、借金の残債を原則5分の1に減額し、3～5年かけて分割返済していく手続き。

③自己破産
裁判所に申し立てを行い、所有している家財を清算したうえで、全ての借金返済を免除してもらう手続き。
ただし、税金は「非免責債権」に該当するため、自己破産の対象外。

いずれも、現在抱えている借金の減額や免除ができる手続きであり、成功すれば差し押さえを回避できる可能性があります。
ただし、それぞれの手続きで、適用条件に違いがあるため、まずは司法書士などの専門家に相談したうえで話を進めましょう。

 任意売却を行う

住宅ローンを滞納し、督促や催告に応じない場合、家は強制的に差し押さえられ、最終的に競売にかけられるでしょう。

そこで、住宅ローン返済が困難になった方におすすめの手続きが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローン返済が困難になった不動産を、債権者の許可を得て売却する不動産取引です。
任意売却に成功すれば、家の差し押さえを回避できるのと同時に、市場価格により近い金額で売却できる可能性があります。

【参考記事】⇒任意売却とは

ただし、タイムリミットは「競売入札開始の前日」までです。
任意売却の手続きは、競売にかけられるまでの期間も進められますが、開札日を迎えたら一切手続きができなくなります。

任意売却は、手続きを開始する時期が遅くなるほど、債権者との交渉が難しくなるため、催促や督促状が届いた段階、もしくは返済が難しいと感じたタイミングの、早い段階で手続きを進める必要があります。

もし、任意売却のことで分からないことがあれば、任意売却のブロ「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」にお気軽にお問い合わせください。
弁護士とともに、最善の解決策をご提案いたします。

まとめ

住宅ローンや税金・借金を滞納し、催促や督促に応じない場合に行われるのが、財産の差し押さえです。

一般的に、税金・借金の滞納に対しては、現金などの動産と、給与などの債権が対象になります。
ただし、住宅ローンの滞納や、税金・借金の滞納額が大きい場合は、家の差し押さえが行われるでしょう。

その差し押さえを回避する方法として、債権者への早めの相談が有効ですが、交渉もままならず、返済のめどが立たない場合もあるでしょう。

そこで、家の差し押さえを回避する方法で有効なのが、債務整理と任意売却です。

債務整理は、各手続きで適用条件に違いがあるため、司法書士などの専門家への相談・依頼が求められます。
任意売却についても、自身で手続きは進められますが、債権者との交渉など、専門的な知識が求められるため、専門家への依頼が必須になるでしょう。

もし、任意売却を検討することがあれば、実績が豊富・手厚いアフターフォローが特徴の「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までごお気軽に相談ください。

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